LMNP 2027 : Ce que prévoit le PLF 2027 pour les loueurs en meublé

Par Baptiste Bochart, juriste chez JD2M

Par Baptiste Bochart, juriste chez JD2M

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Amortissement LMNP 2027 : que contient le PLF 2027 ?

Le projet de loi de finances 2027 (PLF 2027) publié par le gouvernement le 1er octobre 2026 prévoit de modifier les règles d’amortissement applicables aux loueurs en meublé non professionnels relevant du régime réel d’imposition. 

Dans la version du gouvernement, que le Sénat examinera à partir du 20 novembre 2026, les changements proposés visent à :

• Plafonner le montant maximal d’amortissement déductible pour les LMNP au régime réel à 2,5 % de la valeur amortissable, avec une limite de 7 000 € par an et par foyer fiscal. Pour les meublés de tourisme, l’amortissement serait plafonné à 1,5 %, dans la limite de 5 000 € par an et par foyer fiscal. Dans sa rédaction actuelle, le texte ne précise pas de différence de traitement entre les meublés de tourisme classés et non classés ; 
• Mettre fin au report de l’amortissement pour les LMNP, qui perdraient les amortissements non utilisés pendant l’année. Pour les activités en cours, les stocks d’amortissement reportés avant 2027 resteraient utilisables jusqu’au 31 décembre 2036, dans la limite de la moitié du résultat imposable de chaque année. 

Qui sont les loueurs en meublé concernés ?

Ces propositions visent les loueurs en meublé exerçant leur activité au statut de loueur en meublé non professionnel et relevant du régime réel d’imposition. 

Pour rappel, est considéré comme LMNP toute personne qui remplit l’une de ces deux conditions :

• Son activité de location meublée génère moins de 23 000 € de recettes annuelles ; 
• Son activité de location meublée génère plus de 23 000 € de recettes annuelles, mais elle dispose de revenus d’autres activités dont le total excède celui de ses recettes annuelles de location meublée. 

Une personne remplissant ces conditions, et ayant opté pour le régime réel d’imposition, est donc éventuellement concernée par ces propositions. 

En revanche, ne sont pas concernés :

• Les LMNP qui relèvent du régime micro-BIC, qui ne bénéficient pas de l’amortissement ; 
• Les LMNP qui exercent leur activité en ayant investi dans une résidence étudiante, senior, un EHPAD, ou d’autres résidences spécialisées comme des établissements médico-sociaux, les résidences services gérées ou les unités de soins de longue durée. En effet, le texte de l’article 7 du PLF 2027 prévoit que ces activités seront exonérées des plafonnements prévus et de la fin du report ; 
• L’ensemble des LMP (loueurs en meublé dont les recettes annuelles de location meublée sont à la fois supérieures à 23 000 € et supérieures au total de leurs autres revenus d’activité). 

La location meublée de longue durée (bail meublé de résidence principale, bail mobilité) est donc bien concernée par le texte que le Sénat va examiner. L'amendement adopté en commission des finances le 8 octobre 2026, qui l'excluait, ne fait plus partie du texte (voir ci-dessous).

Ce que cela changerait concrètement

En cas d’adoption du texte en l’état, les conséquences seraient différentes pour les loueurs en meublé en fonction de leur situation. Pour illustrer leur impact éventuel, prenons un exemple, basé sur la version initiale du texte, celle que le Sénat va examiner. 

Madame A. met en location meublée un appartement qu’elle a acheté 250 000 €, pour lequel la part terrain (non amortissable quelle que soit la situation) est valorisée à 20 %. La base amortissable pour le logement de Madame A. est donc de 200 000 €. Avec un amortissement par composants, Madame A. déduit aujourd'hui environ 6 400 € par an au titre du bâti. 

Avec le PLF 2027, sa déduction serait limitée à 2,5 % de 200 000 €, soit 5 000 € par an. Madame A. perdrait donc 1 400 € d’amortissement déductible.

Toutefois, selon le prix de location du bien et le montant des dépenses déductibles permises par le régime réel, il se peut que Madame A. ne paye toujours pas d’impôts, ou voie son imposition n’augmenter que très légèrement. 

Par exemple, si Madame A. loue son bien 600 € par mois, soit 7 200 € à l’année, et que son montant de charges déductibles est de 3 000 € :

Imaginons maintenant que Madame A. loue son bien 1 000 € par mois, soit 12 000 € à l’année :

PLF 2027 : ce qui s'est passé à l'Assemblée nationale

Du 8 octobre au 4 novembre 2026, les députés ont examiné et modifié le PLF 2027. Aucune de ces modifications ne figure dans le texte que le Sénat va examiner.

En commission des finances : des amendements, puis un rejet

Le 8 octobre 2026, la commission des finances a adopté plusieurs amendements sur l'article 7, dont l'exclusion de la location meublée de longue durée du plafonnement. Le 9 octobre, elle a rejeté l'ensemble de la première partie du texte. Les débats en séance publique sont donc repartis de la version du gouvernement, sans ces amendements.

En séance publique : le plafonnement supprimé, puis le texte rejeté

En séance publique, les députés ont adopté plusieurs amendements sur la location meublée, contre l'avis du gouvernement :

• le 30 octobre, la suppression du plafonnement de l'amortissement et de la fin du report (amendements n° I-96, I-114 et I-116) ;
• le même jour, une baisse de l'abattement micro-BIC des locations meublées de 50 % à 30 % (n° I-3911), et le retour à 71 % pour les meublés de tourisme classés, les gîtes et les chambres d'hôtes (n° I-540) ;
• le 16 octobre, une exonération d'impôt sur le revenu de la plus-value après 17 ans de détention, pour certains logements meublés (n° I-3484).

Le 4 novembre 2026, les députés ont rejeté l'ensemble de la première partie du texte, par 458 voix contre et aucune voix pour. Quand la première partie d'un projet de loi de finances est rejetée, l'ensemble du texte est considéré comme rejeté. Tous ces amendements tombent donc.

Ce que le Sénat va examiner

À partir du 20 novembre 2026, le Sénat examinera la version initiale du texte, déposée par le gouvernement. Elle contient le plafonnement de l'amortissement LMNP (2,5 % et 7 000 €, 1,5 % et 5 000 € pour les meublés de tourisme) et la fin du report des amortissements non déduits. Les sénateurs pourront modifier ces mesures, les supprimer, ou reprendre certaines propositions des députés. Le vote du Sénat sur l'ensemble du texte est prévu le 9 décembre 2026.

Rien n'est donc acquis, dans un sens comme dans l'autre : il faudra attendre la version finale du texte.

Sources : scrutin public n° 9759 du 4 novembre 2026, amendements n° I-96, I-114, I-116, I-3911, I-540 et I-3484, site de l'Assemblée nationale ; ordre du jour et calendrier budgétaire du Sénat.

Quand ces règles s’appliqueraient-elles ?

Comme pour toute loi de finances, les règles sont censées s’appliquer au jour de son entrée en vigueur, sauf précision spécifique du texte. Ces règles sont donc censées s’appliquer dès le 1er janvier 2027. 

D’ici là, le texte doit encore être examiné puis voté par le Parlement. Voici les prochaines étapes prévues :

Est-ce qu’il faut paniquer ?

Absolument pas. L’expérience générale des périodes d’études des projets de loi de finances successifs, et celles des propositions concernant la location meublée ces dernières années l’ont bien montré : les versions initiales de ces textes connaissent de très nombreuses modifications au gré des votes, et de nombreuses mesures disparaissent, ou connaissent des ajustements avant l’adoption de la version finale. Le PLF 2027 l'a déjà montré : les députés ont supprimé le plafonnement de l'amortissement LMNP le 30 octobre, avant de rejeter l'ensemble du texte le 4 novembre. Le Sénat repart donc de la version initiale, qui peut encore évoluer.

Ces dernières années, des propositions équivalentes, voire plus drastiques, avaient d’ailleurs été rejetées par les parlementaires, comme le plafonnement de l’amortissement LMNP à 2 %, ou encore sa suppression pure et simple. 

Nos conseils

• Ne remettez pas en question votre activité ou votre projet de location meublée sur la base de la version initiale d’un projet de loi de finances. Dans ces situations, il reste toujours préférable d’attendre de connaître la version finale du texte avant de prendre une quelconque décision. 
• Tenez-vous informé régulièrement, en consultant cet article, des éventuels changements, et prenez garde aux discours alarmistes avant l’heure. 
• Concentrez-vous sur les mesures déjà actées les années précédentes qui, quant à elles, concernent de manière certaine la poursuite de votre activité pour les prochaines années. 

Ce qui est déjà acté pour 2027

En 2027, les mesures votées lors des années précédentes continueront à s’appliquer pour les loueurs concernés. 

Pour les loueurs en meublé relevant du régime réel, la réintégration des amortissements déduits fiscalement en cas de vente du bien mis en location meublée, instaurée par la loi de finances 2025, continuera à produire ses effets.

Si cette mesure avait fait grand bruit lors de son adoption au début de l’année 2025, elle n’a en réalité pas remis en cause la viabilité de l’investissement en location meublée, et cela pour 3 raisons : 

• Les nombreux dispositifs d’exonération de plus-value prévus dans le cadre du régime des plus-values immobilières des particuliers, dont relèvent les LMNP ; 
• Les abattements pour durée de détention, qui réduisent progressivement le montant de plus-value imposable, et peuvent même exonérer totalement le loueur d’une quelconque imposition passé un certain nombre d’années ; 
• L’avantage fiscal permis par l’amortissement qui permet, dans la très grande majorité des cas, aux loueurs d’économiser davantage pendant leur activité par rapport au coût théorique de la réintégration. 

Pour les loueurs de meublés de tourisme relevant du régime micro-BIC, la loi Le Meur continuera également de produire ses effets en 2027. Cette loi, entrée en vigueur au 1er janvier 2025, a entraîné une réforme du régime micro-BIC pour les loueurs de meublés de tourisme, classés ou non, en abaissant le taux d’abattement prévu (50% au lieu de 71% pour les meublés de tourisme classés, et 30% au lieu de 50% pour les meublés de tourisme non classés).

Les plafonds du régime micro-BIC pour ces activités ont également été revus à la baisse. En 2027, ils seront de 83 600 € pour les meublés de tourisme classés, et de 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés. Tout dépassement du plafond prévu pendant deux années consécutives impose un passage au régime réel pour la déclaration suivante. 

La loi Le Meur a également diversifié l’arsenal réglementaire applicable par les communes afin d’encadrer les pratiques de location de courte durée. Les communes ayant la possibilité d’appliquer une ou plusieurs mesures de la loi Le Meur, la vigilance reste de mise pour les loueurs saisonniers en 2027, qui doivent impérativement se renseigner auprès de leur commune sur la réglementation applicable. 

Enfin, pour tous les loueurs, il conviendra, en 2027, de continuer de se pencher sur le sujet de la note de DPE des biens mis en location, car, après l’interdiction de mise en location de longue durée des biens classés G au 1er janvier 2025, la prochaine étape prévue est l’interdiction de mise en location des biens classés F au 1er janvier 2028.

Pour la location saisonnière, ces interdictions n’entreront en vigueur qu’au 1er janvier 2034, mais, d’ici cette date, les activités de location saisonnière devant obtenir une autorisation de changement d’usage ne pourront le faire qu’en présentant une note de DPE minimale de « E ». 

À noter : Sur le point de la performance énergétique, de nombreux débats ont lieu sur la possibilité de modifier ce calendrier d’application. Ils seront donc à suivre avec attention sur la fin de l’année 2026 et en 2027. 

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