L’activité de location meublée comporte de nombreuses différences avec celle de location vide, qu’il s’agisse de l’aménagement du logement, de la souplesse du bail, du prix du loyer ou encore de la fiscalité. Bien évidemment, le fonctionnement du déficit n’échappe pas à cette règle, et de nombreux loueurs qui souhaitent passer d’une activité de location vide à la location meublée s’interrogent sur les différences, et sur les répercussions éventuelles de la présence d’un déficit foncier sur leur nouvelle activité de loueur en meublé non professionnel (LMNP).
Pour bien comprendre ce qui sépare l’activité de location meublée et celle de location vide, et ainsi saisir les différences qui entourent la notion de déficit en LMNP et en location vide, rien de tel qu’une rapide présentation de la fiscalité de ces deux activités.
En location meublée non professionnelle, les revenus que les loueurs retirent de leur activité de LMNP sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
À ce titre, le choix leur est donné entre deux régimes fiscaux : le régime micro-BIC et le régime réel d’imposition (ou régime réel BIC).
À noter : Quel que soit le régime fiscal choisi, l’imposition des LMNP est toujours calculée sur la base de leur taux marginal d’imposition (TMI) auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux, voire les cotisations sociales dans certaines situations.
Le régime micro-BIC permet aux loueurs de bénéficier d’un abattement forfaitaire, dont le taux varie en fonction de plusieurs facteurs, dont le mode de location (courte ou longue durée). Ce taux d’abattement est appliqué au montant de recettes brutes annuelles par l’administration fiscale, qui calcule ensuite l’imposition du loueur sur la part restant après abattement.
Bon à savoir : Relever du régime micro-BIC n’est possible que si un plafond de recettes annuelles, spécifique à chaque activité, n’est pas dépassé. Ce plafond est aujourd’hui de 77 700 € pour la location de longue durée, de 15 000 € pour la location de courte durée d’un meublé de tourisme non classé, et de 188 700 € pour la location de courte durée d’un meublé de tourisme classé, selon les termes de la loi de finances 2024. Au-delà de ce plafond, le régime réel BIC sera obligatoire, régime qui est, quant à lui, accessible sans restriction, et même en cours d’activité par le biais d’un courrier de levée d’option.
Le régime réel, quant à lui, fonctionne selon le mécanisme de la déduction des charges et de l’amortissement. C’est dans le cadre de ce régime que les LMNP peuvent rencontrer la notion de déficit.
En effet, par le cumul de ces deux mécanismes très avantageux que sont la déduction des charges et l’amortissement, il n’est pas rare que le montant des sommes à déduire soit supérieur au montant des recettes annuelles du loueur. Cette situation a un double effet : premièrement, le loueur ne paye pas d’impôts, puisque son montant imposable est à 0, deuxièmement, il est possible qu’un déficit se créé.
Bon à savoir : Qu’est-ce que le déficit en LMNP ?
Attention à la notion de déficit en LMNP. À proprement parler, le terme déficit ne doit s’employer que pour la fraction des charges déductibles qui n’aurait pas pu être déduite, et qui est donc reportable sur les bénéfices de l’activité de LMNP sur les années suivantes, dans la limite de 10 ans.
En pratique, les amortissements ne peuvent ni créer, ni creuser un déficit. Autrement dit, les amortissements non déduits ne peuvent être appelés déficit. Toutefois, il n’est pas rare que, par abus de langage, le terme « déficit » soit utilisé pour parler conjointement à la fois des charges et des amortissements qui seront reportés sur les bénéfices des année suivantes, les amortissements étant reportables sans limite de temps à la différence des charges. C’est d’ailleurs ce terme qui est utilisé sur le formulaire 2042-C-Pro que doivent remplir les LMNP, dans lequel les charges et amortissement des années antérieures non encore déduits sont regroupés sous le terme « Déficits », comme le montre cette illustration tirée du formulaire de l’année 2024 pour la déclaration des revenus de location meublée non professionnelle de l’année 2023 : 
En location vide, les revenus que les loueurs retirent de leur activité sont considérés comme des revenus fonciers, et donc soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, en s’ajoutant à leur éventuels autres revenus d’activité.
Pour déterminer le montant qui sera ajouté au barème progressif, les loueurs de logements vide ont également le choix entre deux régimes fiscaux : le régime micro-foncier et le régime réel foncier.
Le régime micro-foncier permet aux loueurs de bénéficier d’un abattement forfaitaire, dont le taux sera systématiquement de 30% puisque, contrairement à la location meublée, il n’est possible de loueur que sur la longue durée en location vide (par comparaison, le taux d’abattement pour la location meublée de longue durée est de 50%). Ce taux d’abattement est appliqué au montant de recettes brutes annuelles par l’administration fiscale, la part restante étant ensuite ajoutée au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
À noter : Tout comme pour le régime micro-BIC, relever du régime micro-foncier demande de respecter un certain plafond de recettes annuelles, fixé à 15 000 €.
Le régime réel foncier, quant à lui, permet la déduction des charges, mais n’ouvre pas droit à la possibilité de profiter des amortissements, contrairement au régime réel BIC.
Si, du fait de la déduction des charges, le montant à déduire est plus important que le montant de recettes annuelles, la différence, que l’on appelle un déficit foncier, vient s’imputer sur le revenu global soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Et si les autres revenus s’avèrent insuffisants pour que l’intégralité de la déduction soit possible, le déficit foncier pourra être imputé sur le revenu des années suivantes.
Le déficit foncier et le déficit LMNP fonctionnent finalement de manière assez similaire, mais ont des répercussions bien différentes.
D’un côté, le déficit LMNP est bien plus facile à générer, car la liste des charges déductibles en location meublée est plus importante qu’en location vide, et ce sans compter l’amortissement, mais, quoiqu’il en soit, il ne sera possible de l’imputer que sur les bénéfices de l’activité de location meublée non professionnelle. Cela reste toutefois très intéressant, car, le déficit étant reportable pendant 10 ans (indéfiniment pour les amortissements), les loueurs réalisent très souvent d’importantes économies d’impôt, de l’ordre de 10 000 € sur les 5 premières années pour les clients JD2M, ce qui augmente la rentabilité de leur investissement.
De l’autre, le déficit foncier est plus difficile à atteindre, mais il a la faculté de s’appliquer directement au montant des autres revenus soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, et peut donc contribuer à réduire l’imposition globale du loueur.
Illustrons cela par deux exemples (très simplifiés) :
Monsieur A. loue un bien meublé sur la longue durée et en retire 12 000 € de recettes par an. Toutefois, grâce au régime réel et à la possibilité de déduire les charges (et notamment les frais d’acquisition du bien si la date de déclaration de début d’activité correspond à la date d’achat du bien), Monsieur A. peut déduire, la première année, 30 000 €. Il crée alors un déficit de 18 000 €, sans même prendre en compte les amortissements.
La deuxième année, Monsieur A. génère à nouveau 12 000 € de recettes, et peut déduire 4 000 € de charges. Il lui reste alors 8 000 €, que les 15 000 € de déficit emmagasiné viendront ramener à 0, lui assurant à nouveau de ne pas payer d’impôts, les 7 000 € de déficit restant étant conservés pour les années suivantes.
Madame B. loue un bien vide sur la longue durée, et en retire 6 000 € de recettes par an. Grâce aux charges déductibles, il lui est possible de déduire 8 000 €. Elle crée alors 2 000 € de déficit foncier.
Imaginons que les autres revenus de Madame B. soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu soient de 40 000 €, elle pourra déduire 2 000 €, et ainsi économiser 600 € d’impôts puisque ces 2 000 € se trouvent dans la tranche d’imposition à 30%.
Si d’aventure les revenus imposables de Madame B. sont de 27 000 €, ces 2 000 € déduits lui permettront d’économiser 220 € d’impôts puisqu’ils se trouvent dans la tranche d’imposition à 11%.
Si vous exercez à la fois une activité de location vide et de location meublée, ou si vous envisagez de passer de la location vide à la location meublée, certains points spécifiques au fonctionnement du déficit sont à connaître.
Les activités de location vide et de location meublée sont très distinctes fiscalement parlant, ce qui a pour conséquence qu’il n’est pas possible d’imputer un déficit LMNP sur les bénéfices de l’activité location vide. À l'inverse, puisque le déficit foncier s’impute sur le revenu global, il sera possible de l'utiliser en cas d’activité de LMNP bénéficiaire. Même si la location meublée au statut LMNP ne permet pas d’imputer les éventuels déficits sur le revenu global, passer d’une activité de location vide à la location meublée peut se révéler très profitable, et augmenter considérablement la rentabilité de votre bien.
Il est bien évidemment possible d’exercer à la fois une activité de location vide et de location meublée au statut LMNP. Dans ce cas, chaque activité aura ses propres exigences en matière de comptabilité et de déclaration des revenus.
En raison des nombreux avantages dont dispose le statut LMNP par rapport à la location vide, nombreux sont les bailleurs de logements loués nus à envisager une transition vers la location meublée. Et si cela est bien évidemment possible, quelques points seront à garder à l’esprit.
Pour passer d’une activité de location vide à une activité de location meublée, les loueurs devront premièrement se concentrer sur deux éléments cruciaux, à savoir l’ameublement et la localisation du bien.
En effet, la première condition à respecter sera celle de l’ameublement du bien. En effet, pour pouvoir être considéré comme meublé, un bien devra ainsi comporter, au minimum, les 11 équipements et meubles listés par le décret du 31 juillet 2015.
En second lieu, l’importance de la localisation du bien ne sera pas à négliger. En raison de sa flexibilité, la location meublée permet aux bailleurs de recourir à pas moins de 5 types de baux différents. Il conviendra alors de choisir le plus adapté en fonction du public ciblé, qui dépendra bien souvent de l’emplacement où se trouve le bien (ville majeure, étudiante, ou zone touristique), même si l’utilisation que vous comptez faire du logement rentre bien évidemment également en compte.
Enfin, vous ne devrez pas oublier de vous immatriculer en déclarant votre activité de location meublée sur le portail de l’institut national de la propriété industrielle (INPI). Cette étape vous permettra d’obtenir un numéro SIRET spécifique à votre activité, ce qui lui donnera une existence au regard de l’administration fiscale.
Attention : cette étape est obligatoire et ne doit pas être oubliée. Pour vous aider dans votre immatriculation, vous pouvez vous reporter à nos guides dédiés.
Immatriculer son activité de loueur en meublé
En passant d’une activité de location nue à une activité de location meublée au statut LMNP ? c’est toute la fiscalité de votre activité qui changera. Or, à ce titre, deux éléments clés seront à garder à l’esprit afin de déterminer le bon moment pour effectuer votre transition de la location vide à la location meublée.
« Notez que si vous avez réalisé un déficit foncier au cours des trois dernières années au moment où vous passez en location meublée, vous aurez l’obligation de rembourser l’économie d’impôts réalisée grâce à ce déficit foncier. Il pourra donc, selon votre situation, être judicieux d’attendre afin de ne pas remettre en cause cet avantage fiscal dont vous avez bénéficié. » souligne Mallory Boutron, experte comptable inscrite à l’ordre et directrice du cabinet comptable ELM Conseil.
Dans le même sens, attention à l’existence d’un engagement de location que vous auriez pu prendre dans le cadre d’un dispositif fiscal. Si vous arrêtez votre activité de location nue avant la fin de votre engagement, vous serez contraint de rembourser les économies d’impôts réalisées dans le cadre de ce dispositif fiscal, ce qui n’est bien entendu pas souhaitable. À nouveau, il vous sera peut-être nécessaire d’attendre un peu avant de pouvoir profiter des avantages de la location meublée.
Le fonctionnement du déficit au régime foncier et au régime BIC est donc très différent, et chacun dispose de ses avantages et ses inconvénients. Toutefois, au regard des avantages de la location meublée par rapport à la location vide, la balance a tout de même tendance à pencher fortement en faveur de la première, d’autant que le mécanisme du report du déficit contribue à garantir aux loueurs de payer des impôts réduits, voire nuls, pendant de nombreuses années, réalisant alors une économie d’impôts souvent largement supérieure à ce que pourrait permettre la location vide.
Pour plus d'informations sur nos services
Nous contacter
Article rédigé par Baptiste BOCHART
