Depuis quelques années, on constate une augmentation significative du nombre d’auto-entrepreneurs en France. Mais si ce statut attire toujours plus de personnes, on peut se demander s’il peut se cumuler avec d’autres projets, et notamment ici avec le statut LMNP. Afin d’éclaircir ce sujet, vous devez connaître les bases du statut LMNP, celles du statut d’auto-entrepreneur et enfin les conditions pour cumuler les deux.
Un propriétaire qui loue son logement en meublé doit déclarer ses recettes en fonction de son régime fiscal (micro ou réel) dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), lors de la déclaration d’impôt sur le revenu. Vous êtes loueur meublé non professionnel tant que vous ne dépassez pas certains seuils. En effet, au-delà de ces limites vous êtes considéré comme loueur meublé professionnel. Alors, LMNP ou LMP ? Pour le savoir, ci-dessous un tableau avec les conditions et les seuils.
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Recettes Brutes Annuelles tirées de la location meublée inférieures à 23000 euros |
LMNP |
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Recettes Brutes Annuelles tirées de la location meublée supérieures à 23000 euros et inférieures aux autres revenus du foyer fiscal* |
LMNP |
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Recettes Brutes Annuelles tirées de la location meublée supérieures à 23000 euros et supérieures aux autres revenus du foyer fiscal* |
LMP |
* Les autres revenus du foyer fiscal : salaires et autres BIC (sont exclus les revenus fonciers, les dividendes, les revenus de capitaux mobiliers – tous les revenus qui ne correspondent pas à des revenus d’activités).
L’activité du meublé doit être déclarée au plus tard 15 jours suivant le début de la première mise en location. Il convient de s’immatriculer comme LMNP auprès de l’INPI afin d’obtenir un numéro SIREN. Cet identifiant servira de base aux impôts pour que vous puissiez déclarer vos revenus. Il vous faudra indiquer le choix du régime fiscal. En effet, par défaut, le statut LMNP est considéré comme une micro-entreprise (sous conditions de seuils à ne pas dépasser) par l’administration fiscale et le régime réel se demande sur option.
Vous déclarez vos recettes brutes annuelles et vous bénéficiez d’un abattement de 50% (30% dans le cas des meublés de tourisme, 71% en cas de classement). La fiscalité de ce régime est plus avantageuse que la location nue (revenus fonciers), car l’abattement est de seulement 30 % sous le régime du micro-foncier (location nue). Ce régime est possible si le montant total de vos recettes brutes ne dépasse pas 77 000€ (15 000€ si vous louez en meublé de tourisme, 188 700 € en cas de classement du bien).
Vous pouvez choisir d’opter pour le régime réel simplifié. Dans ce cas, vous devez déposer une liasse 2031 au SIE (Service des Impôts des Entreprises) pour déterminer le revenu imposable de l’année en cours. En effet, vous pourrez déduire de vos loyers les dépenses liées à l’activité ainsi que l’amortissement du bien immobilier et l’amortissement sur le mobilier.
A noter que le statut de l’exploitant de l’activité de location meublée (appelé parfois statut du dirigeant LMNP) est une personne physique imposée pour son activité à l’impôt sur le revenu. Lorsque le bien immobilier concerné par l’activité du meublé est détenu par plusieurs personnes qui n’ont pas le même foyer fiscal (cas de la déclaration de revenus non-commune), le statut n’est plus le même puisque les personnes détentrices du meublé doivent être sous la même forme juridique : on parle de location meublée non professionnelle en indivision. Dans ce cas, chaque associé sera imposé sur son impôt sur le revenu en fonction de sa quote-part de détention.
Selon le site de l’INSEE, « Le régime de l’auto-entrepreneur s’applique depuis le 1er janvier 2009 aux personnes qui créent ou possèdent déjà une entreprise individuelle pour exercer une activité commerciale, artisanale ou libérale (hormis certaines activités exclues), à titre principal ou complémentaire, et dont l’entreprise individuelle remplit les conditions du régime fiscal de la micro-entreprise et qui opte pour exercer en franchise de TVA […] ».
L’avantage mis en avant pour ce statut est sans conteste l’allègement des formalités administratives. En effet, vous immatriculer en tant qu’auto-entrepreneur est simple et rapide (au même titre que la création LMNP). Vous pouvez le faire en ligne à moindre coût.
De plus, les cotisations sociales à régler à l’URSSAF sont calculées selon un pourcentage fixe appliqué au chiffre d’affaires (ce taux varie en fonction du domaine d’activité : libéral, commerçant…)
Enfin, la simplification fiscale est un autre avantage de ce statut : franchise de TVA, imposition selon le chiffre d’affaires (avec un abattement en fonction de l’activité exercée) et possibilité d’opter pour le versement libératoire de l’impôt sur le revenu.
Afin de pouvoir être auto-entrepreneur, votre chiffre d’affaires annuel HT ne doit pas dépasser un certain seuil :
Concernant la franchise de TVA, pour continuer à être exonéré, votre chiffre d’affaires HT ne doit pas dépasser le plafond suivant :
Le cumul est donc possible avec des conséquences différentes selon la catégorie dans laquelle se trouve votre auto-entreprise :
Vous vous demandez si votre activité d’auto-entrepreneur peut être soumise au régime réel ? La réponse dans ce tableau récapitulatif :
| Exemple 1 | Exemple 2 | Exemple 3 | Exemple 4 | |
|---|---|---|---|---|
| Chiffre d’Affaires réalisé en prestations de services | 50K€ | 50K€ | 80K€ | 80K€ |
| Chiffre d’Affaires réalisé en location meublée traditionnelle | 30 K€ | 20 K€ | ||
| Chiffre d’Affaires réalisé en location meublée saisonnière | 200 K€ | 90 K€ | ||
| Seuil de chiffre d’affaires pour détermination du régime fiscal | 77,7 K€ | 77,7 K€ | 188,7 K€ | 188,7 K€ |
| Chiffre d’Affaires globalisé | 80 K€ > 77,7K€ |
70 K€ < 77,7 K€ |
280 K€ > 188,7 K€ |
170 K€ < 188,7 K€ |
| Régime fiscal | Régime réel simplifié pour les deux activités | Régime micro-BIC de plein droit avec option possible pour le Régime réel pour les deux activités | Régime réel simplifié pour les deux activités |
Activité de prestations de services : régime réel simplifié Activité de location meublée: régime micro BIC de plein droit avec option possible pour le RSI |
Lorsque vous souhaitez démarrer une activité LMNP et que vous avez déjà une micro-entreprise soumise au régime des BIC, vous pouvez ajouter une activité à votre SIREN au lieu d’en créer une nouvelle. Pour cela, lors de votre immatriculation, vous devez cocher « Ajouter une activité » en demandant la modification de celle existante.
Cumuler votre activité principale d’auto-entrepreneur à une activité LMNP est donc possible, mais n’est pas sans conséquences. Ainsi, mieux vaut maîtriser les seuils de chiffre d’affaires à ne pas dépasser, afin de bien optimiser votre fiscalité.
Article rédigé par Baptiste BOCHART
