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Mis à jour le 02/04/2025
La LMNP (location meublée non professionnelle) est une niche fiscale avantageuse en 2025 :
S’il ne lui est pas réservé, le terme de niche fiscale est souvent associé à la location meublée, exercée sous le statut de LMNP, ou loueur en meublé non professionnel. Mais pourquoi la LMNP est-elle considérée comme une niche fiscale ? Et comment en profiter en 2025 ? Nous vous expliquons tout dans cet article !
En matière d’investissement immobilier, la LMNP est considérée comme une niche fiscale puisqu’elle permet aux loueurs de bénéficier de loyers plus élevés qui relèvent d’une imposition plus avantageuse que la location nue, permettant de diminuer très largement son imposition.
L’expression "niche fiscale" décrit une situation précise dans laquelle la réunion de plusieurs conditions permet de ne payer que peu, voire pas, d’impôts sur les revenus issus d’une activité.
Dans le domaine de l’immobilier, la niche fiscale la plus connue est celle dont peuvent profiter les loueurs en meublé, qu’ils aient le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou de loueur en meublé professionnel (LMP).
En effet, puisqu’elle relève du régime des bénéfices industriels et commerciaux, la fiscalité de la location meublée s’avère très favorable pour les loueurs qui choisissent de relever du régime réel d’imposition.
En effet, grâce au double mécanisme des charges déductibles et de l’amortissement, ce régime fiscal permet aux loueurs d’écraser leur résultat fiscal, et ainsi de se servir de leur investissement immobilier, et des dépenses réalisées dans ce cadre, pour ne pas payer d’impôts, ce qui fait donc de la location meublée un excellent domaine pour investir et se constituer un patrimoine immobilier.
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Pratiquer la location meublée en tant qu’entrepreneur individuel (EI) ou dans le cadre d’une SARL de famille implique de relever du statut de LMNP ou de LMP, ce qui sera déterminé par la situation personnelle du loueur.
Il n’existe pas de restriction à proprement parler pour relever du statut de LMNP, et quiconque peut relever de ce statut, indépendamment de sa situation personnelle ou professionnelle.
Ainsi, il est tout à fait possible de pratiquer la LMNP en étant demandeur d’emploi, fonctionnaire, ou encore retraité.
Pour plus d’informations sur la compatibilité de la LMNP avec votre activité professionnelle, consultez notre article : LMNP pour qui ?
Toutefois, obtenir le statut de LMNP impose au futur loueur de passer par une étape obligatoire : celle de l’immatriculation sur le site internet de l’institut national de la propriété industrielle (INPI). Cette formalité doit être accomplie afin d’obtenir un numéro de SIRET, indispensable à l’exercice d’une activité de location meublée, car c’est ce dernier qui donne une existence à l’activité au regard de l’administration fiscale.
Si vous vous préparez à accomplir cette formalité, n’hésitez pas à aller consulter l’un de nos guides dédiés à l’immatriculation :
Immatriculer son activité de loueur en meublé
Relever du statut de LMNP ou LMP n’est pas un choix, mais une question de revenus. En la matière, c’est l’article 155 du Code général des impôts qui fixe les conditions pour relever de l’un ou l’autre de ces statuts.
En vertu des dispositions de cet article, sont considérés comme LMP les loueurs qui remplissent les deux conditions suivantes :
À noter : Recettes et revenus sont appréciés à l’échelle de l’ensemble des membres du foyer fiscal, car ces derniers partagent obligatoirement le même statut.
Autrement dit, lorsque ces conditions ne sont pas remplies, les loueurs relèvent du statut de LMNP, ce qui sera donc le cas si leur situation correspond à l’un des deux cas suivants :
Leurs recettes annuelles de location meublée sont inférieures à 23 000 € ;
Leurs recettes annuelles de location meublée sont supérieures à 23 000 € mais restent inférieurs au montant de leurs autres revenus d’activité.
Avoir le statut de LMNP ou de LMP a bien évidemment des conséquences sur la fiscalité de l’activité de location meublée, raison pour laquelle il est important de bien connaître les spécificités et le fonctionnement de chaque statut.
Il est possible de pratiquer la location meublée dans tous types de biens immobiliers comme les appartements, les maisons, les studios, les habitats atypiques, mais aussi les résidences services ou encore sous la forme d’une chambre chez l’habitant ou d’une chambre d’hôtes. Il est même possible de louer sa résidence principale, en totalité sur de courtes durées, ou en partie, sur de courtes ou de longues durées.
Cette variété d’habitats disponibles à la location meublée se double de la diversité des baux qu’il est possible de conclure en location meublée.
En effet, pas moins de 5 baux sont accessibles aux propriétaires-bailleurs, qui couvrent tous les cas de figure qu’il est possible de rencontrer et qui permettent aux loueurs en meublé de s’adapter à la demande ou à leurs projets personnels. Ainsi, il leur est possible de proposer leur logement à la location sous la forme d’un bail de location de longue durée à titre de résidence principale, d’un bail étudiant, d’un bail mobilité, d’un bail saisonnier, ou encore d’un bail code civil.
Le principal avantage du régime micro-BIC, aussi appelé régime de l’abattement forfaitaire, réside dans sa simplicité. En effet, il est particulièrement simple de comprendre son fonctionnement et de déclarer ses revenus au régime micro-BIC.
Cette simplicité a toutefois un coût non négligeable pour le loueur, car ce dernier est assuré de payer des impôts chaque année, et cela en raison du mécanisme de l’abattement forfaitaire qui régit l’imposition des loueurs qui relèvent du régime micro-BIC.
Ainsi, chaque année, les loueurs ont simplement à reporter sur le formulaire 2042 C Pro le montant des recettes perçues pendant l’année concernée par la déclaration.
L’administration fiscale applique ensuite un abattement qui correspond à 50% du montant des recettes pour la location de longue durée, la location de courte durée d’un meublé de tourisme classé ou celle d’une chambre d’hôtes, et à 30% des recettes pour la location de courte durée d’un meublé de tourisme non classé.
Le régime micro-BIC souffre toutefois de deux limitations majeures, qui viennent largement tempérer l’avantage conféré par sa simplicité :
Pour plus de détails sur les nouveautés du régime micro-BIC, consultez notre article sur la LMNP en 2025.
Le régime réel permet aux loueurs de déduire de leur montant imposable l’intégralité des charges supportées dans le cadre de leur activité ainsi que la valeur de l’amortissement pour leur valeur réelle plutôt qu’avoir recours au mécanisme de l’abattement forfaitaire.
Dans 85% des cas, ce mécanisme se révèle être bien plus avantageux pour les loueurs que le régime micro-BIC, et leur permet de réaliser une économie d’impôts moyenne de 2 000 € par an pendant de nombreuses années.
Profiter de cet avantage nécessite néanmoins de bien connaître les spécificités de la location meublée, raison pour laquelle il est préférable d’avoir recours à un spécialiste de la comptabilité LMNP comme JD2M afin de s’assurer de bénéficier de tous les avantages du régime réel et de ne commettre aucune erreur dans sa fiscalité.
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L’amortissement désigne la prise en compte de la perte de valeur des différents composants du bien, comme la toiture, les installations électriques, ou encore le gros œuvre, ainsi que des travaux réalisés et du mobilier présent dans le logement au fil du temps.
Chaque élément composant le bien se voit ainsi attribuer une durée d’amortissement spécifique, qui permet de déterminer le montant des déductions fiscales à appliquer chaque année au titre de l’amortissement.
L’amortissement constitue ainsi un excellent mécanisme de déduction fiscale puisqu’il contribue à réduire, chaque année, le montant imposable du loueur, et peut se reporter d’une année sur l’autre s’il n’a pas la possibilité d’être déduit intégralement.
À noter : Le seul élément qui compose le bien qu’il n’est pas possible d’amortir est la part terrain de ce dernier, qui, selon le type de bien, se situe environ entre 10 et 30% de sa valeur totale.
L’amortissement ne doit toutefois pas être confondu avec l’autre mécanisme dont bénéficient les loueurs qui relèvent du régime réel : celui de la déduction des charges, qui s’avère être tout aussi avantageux.
Tout comme l’amortissement, les charges déductibles contribuent à réduire le montant imposable du loueur, permettant bien souvent de le ramener à 0, et donc de ne pas payer d’impôts. Et dans le cas où le montant des charges à déduire est supérieur au montant de recettes, il se créé alors un déficit, que le LMNP pourra imputer sur les bénéfices de location meublée réalisés lors des années suivantes, jusqu’à 10 ans.
Et pour ce qui est des charges déductibles, leur liste est particulièrement longue et inclut notamment l’intégralité des factures et des abonnements, mais également les assurances, les taxes, les frais de réparation d’entretien, de ménage, d’agence, de gardiennage ou de déplacement, mais aussi les intérêts d’emprunts.
Bon à savoir : Les frais d’acquisition peuvent également être déduits en charges si la date de début d’activité correspond à la date d’achat du bien, à moins que le loueur ne préfère que ces derniers soient amortis, ce qui est également une possibilité.
La location meublée permet d’investir en résidence de services. Dans ce cas, le bien sera géré par un exploitant qui versera tous les mois un loyer convenu à l’avance. Les résidences services proposent des services de parahôtellerie, ce qui implique qu’elles sont soumises à la TVA.
En conséquence, faire l’acquisition d’un bien dans une résidence service permet de bénéficier d’un remboursement de la TVA à hauteur de 20% sur le prix d’achat. En contrepartie, il faudra relever du régime réel pendant la période de récupération de TVA, et il sera nécessaire de respecter une durée de détention minimum de 20 ans, sous peine de devoir rembourser une partie de la somme ainsi économisée, à moins de vendre le bien à un acheteur prêt à poursuivre l’activité pendant le nombre d’années restantes avant d’atteindre 20 ans.
La location meublée est un mode d’investissement qui doit aujourd’hui être privilégié par toute personne désireuse d’investir dans l’immobilier et connaît un succès grandissant sur ces dernières années.
Il s’agit aujourd’hui du mode de location qui permet les meilleures économies pour les propriétaires qui font le choix du régime réel, et distance de loin la location nue en termes de rentabilité.
Et si certains propriétaires craignent que les avantages fiscaux liés à l’amortissement pèsent sur l’imposition de leur plus-value en cas de vente de bien, il est important de rappeler que les effets de cette mesure, contenue dans la loi de finances 2025, sont très largement à relativiser.
D’une part, parce que de nombreux loueurs se trouvent dans une situation dans laquelle ils seront exonérés du paiement de la plus-value, ou ne seront pas concernés par cette mesure. C’est ainsi le cas pour :
Et même dans les cas de vente, les abattements appliqués chaque année à partir de la 5ème sur le montant de plus-value imposable réduisent considérablement l’imposition de la plus-value ainsi que l’impact de cette réforme.
À ce sujet, il est important de noter que, dans le cas d’une vente, le montant de plus-value imposable à l’impôt sur la plus-value sera ramené à 0 au bout de 22 ans de détention, et celui imposable au titre des prélèvements sociaux au bout de 30 ans.
Ainsi, une longue durée de détention peut également permettre au loueur de bénéficier d’une exonération, ou, au moins, d’une forte réduction, de la plus-value imposable, ce qui s’avère très appréciable pour un investissement justement pensé pour être rentable sur le temps long.
Pour tirer le maximum d’intérêt des prix de location plus élevés permis par la location meublée, il est important de choisir le régime fiscal qui sera le plus adapté à votre situation, afin de dégager la meilleure rentabilité nette possible.
À ce jeu, c’est bien souvent le régime réel qui s’impose, avec une rentabilité brute moyenne se situant aux alentours de 7,1% pour les clients de JD2M l’année passée.
Mais pour s’assurer de choisir le bon régime lors de l’enregistrement de son activité, ou tout simplement vers quel régime se tourner en cours d’activité en levant l’option, il est préférable d’utiliser un simulateur fiable et à jour afin de connaître le régime le plus adapté.
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La souplesse juridique de la location meublée permet de pratiquer de nombreux modes de location, s’adaptant ainsi autant à la demande selon la localisation du bien qu’aux projets du propriétaire-bailleur.
Vous devrez donc prendre en considération les critères de chaque bien comme sa surface, sa localisation, et le type de demande locative correspondant à la zone géographique dans laquelle il se trouve.
Vous devrez ensuite confronter ces informations à votre propre vision de l’activité de location meublée : Souhaitez-vous louer en courte ou longue durée ? Pour une ou plusieurs personnes ? Prévoyez-vous des périodes d’occupation personnelle ?
C’est uniquement au regard de tous ces éléments que vous pourrez sélectionner le bien qui correspond le plus à vos projets, et signer un contrat de bail adapté en conséquence.
Si vous ne souhaitez pas passer trop de votre temps personnel à rechercher un locataire, ou à gérer les réservations des locataires saisonniers ainsi que toutes les tâches annexes liées à l’activité de location meublée, vous avez la possibilité de passer par un gestionnaire de bien, qui accomplira certaines missions pour votre compte.
Vous pourrez ainsi vous appuyer sur un professionnel, ce qui vous fera gagner du temps et vous évitera certainement quelques erreurs, surtout si vous débutez dans le milieu de la location meublée.
En ce domaine, il est d’ailleurs important de garder à l’esprit que les frais de gestion de votre bien constituent des charges déductibles de vos revenus de location meublée.
De la même manière que vous pouvez recourir à un gestionnaire pour vous simplifier la tâche en matière de gestion locative, il est particulièrement recommandé d’avoir recours à un comptable spécialiste de la location meublée pour s’occuper de la partie fiscale de votre activité.
Les frais de comptabilité étant, par ailleurs, également déductibles en tant que charges, il serait dommage de risquer de commettre une erreur, et de passer un temps considérable à effectuer sa comptabilité plutôt que de recourir à l’aide d’un spécialiste comme JD2M, dont la mission, depuis 2012, est de simplifier et fiabiliser la vie des propriétaires bailleurs en location meublée, comme en témoigne les plus de 170 000 liasses fiscales réalisées, sans aucun redressement à ce jour.
Vous avez des questions sur la fiscalité des locations meublées ?
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Article rédigé par Baptiste BOCHART
