Vous envisagez de vous lancer dans l’aventure de la location meublée à l’horizon 2025, et vous voulez être certain de commencer cette activité dans les bonnes conditions ? Dans cet article, nous vous présentons les 6 grands points d’attention qu’il vous faudra garder à l’esprit pour un début d’activité serein.
C’est le premier critère à prendre en compte avant de louer : pour pouvoir louer un bien meublé, il faut qu’un minimum de 11 équipements obligatoires soient présents. Ils sont listés par le décret du 31 juillet 2015, et il est important de respecter scrupuleusement le texte, car, dans le cas contraire, le logement LMNP pourrait être requalifié en location vide. Cela entrainerait une cascade de conséquences, du point de vue du bail, mais aussi de la fiscalité de l’activité de location meublée.
Bon à savoir : Il est bien évidemment possible, et même recommandé, de fournir des meubles ou équipements supplémentaires ou de veiller au bon agencement de l’espace et à la fonctionnalité des équipements. Davantage que la surface, ce sont ces données qui jouent un rôle prédominant dans le choix des locataires de meublés.
Début 2025, les logements ayant une note de performance énergétique « G » ne seront plus considérés comme décents et ne pourront donc plus être loués. Cette mesure est la première d’une série qui verra les logements classés « F » retirés du marché locatif en 2028, puis les logements classé « E » en 2034 en France métropolitaine, les mesures étant différentes en Outre-mer.
La lutte contre les « passoires thermiques », à savoir les logements classés F et G avait déjà commencé en août 2022 avec une mesure de gel des loyers.
Les logements meublés concernés, à plus ou moins long terme, devront donc faire l’objet de travaux de rénovation énergétique afin d’être en conformité avec la loi et pouvoir continuer d’être loués.
À noter : Ces mesures ne concernent pour l’instant que les logements loués à titre de résidence principale, mais la législation pourrait bientôt évoluer concernant les locations saisonnières.
Le conseil JD2M, par Aurélie Travers, conseillère experte JD2M :
« Si votre note de DPE est basse, vous pouvez faire réaliser un audit énergétique afin d’identifier la manière la plus efficace de faire remonter la note de performance du DPE de votre bien. Et pour les petites surfaces, à savoir moins de 40m², une réforme du DPE lancée en juillet pourrait vous permettre de rehausser votre score. Pour en savoir plus, vous pouvez vous rendre sur le site de l’ADEME. » rappelle Aurélie Travers , conseillère experte chez Jedéclaremonmeublé.com.
Pour tout connaître des spécificités du DPE, vous pouvez consulter notre article dédié.
Au moment de votre enregistrement, vous relèverez du statut de loueur en meublé non professionnel, ou LMNP.
Vous conserverez ce statut tant que vos recettes annuelles de location meublée seront soit :
Dans le cas contraire, autrement dit lorsque vos recettes de location meublée seront à la fois supérieures à 23 000 € annuels et supérieures aux autres revenus d’activité de votre foyer fiscal, vous passerez au statut de loueur en meublé professionnel ou LMP.
À noter : Recettes de location meublée et revenus d’activité sont calculés en prenant en compte l’ensemble du foyer fiscal, dont tous les membres partagent obligatoirement le même statut.
Passer d’un statut à l’autre a bien évidemment des conséquences qu’il est nécessaire d’anticiper en se rapprochant d’un spécialiste de la location meublée.
Bon à savoir : En principe, les LMNP s’acquittent, en plus de l’impôt, des prélèvements sociaux (17,2%), sauf dans le cas d’une activité de location de courte durée si le chiffre d’affaires en courte durée excède 23 000 €. Dans cette situation, le loueur de meublé sera soumis aux cotisations sociales.
Toute activité de location meublée demande de s’enregistrer sur le portail de l’Institut National de la Propriété Industrielle, ou INPI afin d’obtenir un numéro SIRET permettant d’exercer l’activité.
Immatriculer son activité de loueur en meublé
Certains règlements de copropriété peuvent interdire la location saisonnière, il convient donc de le consulter en amont, et d’y rechercher l’absence d’une « clause d’habitation exclusivement bourgeoise ».
Si vous prévoyez de vous orienter vers une activité de location meublée saisonnière, vous devrez également prendre garde aux démarches qu’il est nécessaire de réaliser auprès de votre commune de résidence. Selon la situation, vous devrez peut-être réaliser une déclaration en mairie, une déclaration préalable soumise à enregistrement, ou obtenir une autorisation de changement d’usage.
La location meublée se démarque de la location vide par sa souplesse juridique, qui permet d’avoir recours à pas moins de 5 modes de location différents, en fonction du public visé.
En location nue, il n’est possible de louer un bien que par le biais d’un contrat de location de longue durée, ce qui n’est pas le cas en location meublée.
Il existe trois types de contrats de location considérés comme des contrats de location de longue durée, et soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, qui en fixe les termes et impose le respect d’un certain formalisme au moment d’établir le bail de location meublée.
Le premier est bien évidemment le contrat de location meublée de longue durée, dont la durée minimale est d’un an, et qui est reconductible tacitement.
À noter : En location nue, les contrats de location de longue durée sont établis pour une durée minimale de 3 ans.
Le deuxième est une variante du bail de location meublée de longue durée : il s’agit du bail étudiant. S’il répond aux mêmes exigences que le contrat de longue durée, il se distingue toutefois par une différence notable : sa durée. En effet, un bail étudiant a une durée déterminée de 9 mois, ce qui correspond à la durée d’une année universitaire. De plus, un tel type de bail n’est pas reconductible à échéance, et le propriétaire récupère son logement sans avoir besoin de donner congé. Le bailleur pourra toutefois accueillir le même locataire à la rentrée suivante, une fois les congés d’été passés.
À noter : Pour établir un bail étudiant, il est nécessaire de recueillir la preuve du statut étudiant du locataire.
Le troisième est le bail mobilité, dont la durée est également déterminée, pouvant aller de 1 à 10 mois, avec la possibilité de prolonger la durée initiale par avenant en cours de bail, sans toutefois que la durée totale de location puisse excéder 10 mois.
Tout comme pour le bail étudiant, il faudra recueillir la preuve que le locataire est dans une situation lui permettant de recourir à ce type de bail, comme une formation professionnelle, des études supérieures, un contrat d'apprentissage, un stage, un engagement volontaire dans le cadre d'un service civique, une mutation professionnelle ou encore mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle.
Le motif justifiant sa constitution doit impérativement figurer sur le bail.
À noter : Le bail meublé mobilité n’est pas reconductible, ce qui implique que si votre locataire souhaite prolonger son séjour dans le bien, deux options s’offriront à vous. Vous aurez toute liberté pour décliner sa demande et ainsi récupérer votre bien, mais si vous souhaitez y donner suite, vous devrez conclure un bail meublé longue durée.
Ce type de contrat est adapté aux situations dans lesquelles un bien est loué sur une courte durée, soit un maximum de 90 jours par locataire. Il est possible de recourir à ce type de bail pour louer un bien à la nuitée, à la semaine, ou au mois.
À noter : Le bail saisonnier permet même de mettre sa propre résidence principale en location, en totalité ou en partie.
C’est le bail que vous allez conclure si le logement meublé ne devient pas la résidence principale de vos locataires, ou si vous passez un contrat avec une société, qui souhaite par exemple louer votre logement pour permettre à certains de ses salariés d’y résider.
À noter : Le bail code civil ne comporte aucune clause obligatoire, il est donc largement recommandé de s’adresser à un professionnel pour l’établissement de ce type de contrat.
C’est bien souvent une question qui se pose au moment de débuter une activité de location meublée. Pour trouver la réponse, vous devrez prendre en compte plusieurs facteurs.
Pratiquer une activité de location meublée non professionnelle veut également dire avoir à choisir son régime fiscal entre les deux options que permet le statut LMNP : le régime micro-BIC ou le régime réel.
Le régime micro-BIC est également appelé le régime de l’abattement forfaitaire, en raison de la manière dont il est organisé.
Tout LMNP qui réalise un chiffre d’affaires annuel inférieur aux plafonds prévus par l’article 50 du Code général des impôts peut choisir de relever de ce régime.
À noter : Si le bien loué est en situation d’indivision, il ne vous sera pas possible de relever du régime micro-BIC et le régime réel sera obligatoire.
Depuis la loi de finances 2024, les plafonds sont de 77 700 € en location de longue durée, de 15 000 € pour la location de courte durée d’un meublé de tourisme non classé, et de 188 700 € pour la location de courte durée d’un meublé de tourisme classé.
À noter : Les plafonds de chiffres d’affaires pour les activités de location meublée de courte durée pourraient à nouveau évoluer, par l’intermédiaire de la loi de finances 2025, ou par celle de la loi visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif en zone tendue.
Connu pour sa simplicité, puisqu’il suffit de remplir le formulaire 2042-C-Pro en même temps que sa déclaration de revenus personnelle, il permet aux LMNP qui en relèvent de bénéficier d’un abattement sur le montant de leurs recettes annuelles, qu’ils doivent déclarer aux impôts.
Le taux d’abattement varie ensuite selon le type d’activité pratiquée. Selon les termes de la loi de finances 2024, les taux d’abattement sont les suivants :
La loi de finances permet même, selon l’interprétation de la loi de finances retenue par l’administration fiscale, aux loueurs d’un meublé de tourisme classé de bénéficier d’un abattement de 21% supplémentaires si le bien est situé hors zone tendue, et dans la limite d’un chiffre d’affaires annuel de 15 000 € pour l’ensemble de l’activité de location meublée.
À noter : Tout comme pour les plafonds de chiffres d’affaires, ces taux d’abattement pourraient être amené à évoluer, notamment pour les meublés de tourisme classés.
Le conseil JD2M, par Stéfano Demari, Président de JD2M :
« Attention à la simplicité du régime micro-BIC, car il vous assure de payer des impôts chaque année. Et il ne faut pas oublier qu’en location meublée, l’imposition se calcule sur la base de votre taux marginal d’imposition, auquel s’ajouteront les prélèvements sociaux, ce qui peut faire grimper rapidement le montant de votre impôt et donc impacter votre rentabilité. Le régime micro-BIC est donc loin d’être le plus avantageux, et ce dans de nombreuses situations. La meilleure chose à faire avant de vous lancer est donc d’utiliser un simulateur afin de déterminer le régime fiscal qui correspond le mieux à votre situation ». rappelle Stéfano Demari, Président de JD2M
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Le régime réel d’imposition fonctionne sur le mécanisme de la déduction des charges et des amortissements.
Autrement dit, vous pourrez en premier lieu déduire de vos recettes locatives toutes les charges liées à votre location meublée, comme les taxes (CFE et taxe foncière), les factures d’entretien et de réparations, les assurances, ou encore les factures d’électricité, d’eau, d’internet ou de téléphonie.
Bon à savoir : Dans le cas d’un investissement locatif, si vous déclarez la date d’achat du bien comme étant la date de votre début d’activité, vous pourrez également déduire les frais d’acquisition comme les frais de notaire et d’agence immobilière.
L’accumulation de ces charges déductibles permet de réduire considérablement le résultat imposable et, en cas de déficit, ce dernier est reportable sur les revenus locatifs meublés des années suivantes, jusqu’à 10 ans.
En second lieu, vous pourrez bénéficier de l’amortissement. Ce mécanisme, qui vise à compenser la perte de valeur de votre bien au fil du temps, vous permet de déduire chaque année de votre imposition une fraction de la valeur du logement, du mobilier, et des éventuels travaux, puisque tous les travaux entrepris depuis la date de début d’activité pourront être amortis.
Chaque élément doit toutefois être amorti séparément, avec une durée d’amortissement précise, ce qui représente une tâche particulièrement ardue si l’on n’est pas professionnel de la fiscalité. Ces calculs se révèlent toutefois particulièrement profitables, car les amortissements non utilisés peuvent être reportés indéfiniment, ce qui permet à de nombreux loueurs en meublé de ne pas payer d’impôts sur leurs revenus de location meublée pendant plusieurs années.
La fiscalité est un point clé de l’activité de location meublée non professionnelle, particulièrement au régime réel, pour lequel, afin de ne pas commettre d’erreur et de lancer sereinement son activité, il est particulièrement recommandé d’être accompagné.
En parfaite opposition avec le régime micro-BIC, les avantages du régime réel viennent au prix d’obligations déclaratives plus importantes, avec notamment la constitution d’une liasse fiscale composée des déclarations 2031 et 2033.
Souscrire à une offre d’accompagnement permet de faciliter considérablement le respect de ces obligations, notamment l’établissement et la télétransmission de la liasse fiscale.
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En parallèle d’une solution d’accompagnement, il est recommandé d’adhérer à un organisme de gestion agréé (OGA), d’autant que cette adhésion peut vous permettre de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu global équivalent à 2/3 de vos frais de gestion et de comptabilité (dont le coût d’une offre d’accompagnement), dans la limite de 915 € par an.
La location meublée est un secteur d’investissement attractif depuis de nombreuses années. Pour débuter cette activité dans les meilleures conditions, et ainsi s’assurer de profiter de tous ses avantages, il est préférable d’avoir les bonnes informations, et de respecter quelques points d’attention.
Article rédigé par Baptiste BOCHART
