Mis à jour le 24/01/2025
Le redressement fiscal est un passage redouté par de nombreux contribuables. Pourtant, quelques bonnes pratiques permettent de se garantir contre un tel événement et, vous assureront, même en cas de contrôle fiscal, d’éviter les mauvaises surprises et de pouvoir gérer sereinement votre activité de LMNP.
En location meublée non professionnelle, plusieurs facteurs peuvent déclencher un contrôle fiscal et un potentiel redressement.
Le premier est bien évidemment, un mauvais calcul de l’amortissement ou un mauvais choix de durée d’amortissement, pour les loueurs qui relèvent du régime réel d’imposition. Cela peut notamment arriver si vous effectuez vous-même, ou faites effectuer votre calcul d’amortissement par une personne n’étant pas spécialiste de la fiscalité de la location meublée.
Autre point, celui des délais qu’il est impératif de respecter, notamment au regard des pièces à transmettre pour votre activité, comme votre liasse fiscale LMNP.
Enfin, si vous êtes assujettis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), toute erreur dans votre déclaration pourrait également entraîner un contrôle fiscal.
Tous ces éléments plaident en faveur d’un recours à un comptable ou expert-comptable spécialiste de la fiscalité de location meublée comme JD2M, qui, depuis ses débuts, s’est toujours fixé un objectif de fiabilisation de cette étape pour les loueurs, qui se traduit aujourd’hui par l’absence d’un quelconque redressement sur les plus de 120 000 liasses fiscales que nous avons traitées.
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De plus, il vous faudra porter une attention toute particulière à l’aspect réglementaire de votre activité, et notamment la nécessité de bien respecter l’ensemble des critères vous permettant de louer un appartement comme meublé, comme la présence des 11 équipements obligatoires dans le bien. En effet, s'il s’avère que votre bien ne pouvait être considéré comme meublé, vous risquez à la fois une requalification de votre bail en location nue, mais également une remise en cause totale de votre statut de LMNP et un redressement fiscal sur plusieurs années puisque votre fiscalité sera celle de la location vide et non de la location meublée.
Qu’il s’agisse d’éviter un contrôle fiscal pouvant éventuellement déboucher sur un redressement, ou de savoir quelle est la meilleure marche à suivre si vous deviez subir un contrôle, nous vous listons nos meilleurs conseils sur le sujet afin que vous puissiez éviter, ou gérer au mieux, une telle situation.
Comme nous le mentionnions précédemment, il est particulièrement important de ne pas faire d’erreur dans le calcul de l’amortissement de votre bien en location meublée au régime réel.
Pour rappel, l’amortissement est un mécanisme de déduction fiscale visant à tenir compte de l’usure de votre bien au fil du temps. Chaque élément qui compose votre logement dispose donc d’une durée d’amortissement spécifique, comme 5 ans pour le mobilier, et 10 ans pour les travaux. Quant au bien en lui-même, l’amortissement sera séparé entre ses différents composants comme la toiture, l’électricité, l’aménagement intérieur, ou encore le gros œuvre. Chacun de ces composants dispose d’une durée d’amortissement spécifique, ce qui rend le calcul de l’amortissement particulièrement compliqué. De plus, la part terrain du bien n’est pas amortissable, et la proportion de cette dernière dans la valeur du bien varie également d’une situation à l’autre, allant de 10 à 30%.
Autant d’éléments qui plaident pour le recours à un cabinet comptable pour LMNP afin d’éviter toute erreur, et donc un redressement opéré par l’administration fiscale.
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Le calcul de l’amortissement n’est toutefois pas le seul domaine dans lequel une erreur, ou un mauvais accompagnement, peut avoir des conséquences importantes pour le loueur. En effet, au régime réel, certaines obligations déclaratives et comptables devront également être remplies, et tout manquement peut également déclencher un contrôle fiscal.
Ainsi, chaque année, les loueurs qui relèvent du régime réel doivent établir un bilan comptable, un compte de résultat, un tableau des amortissements et immobilisations, ainsi qu’un fichier des écritures comptables (ou FEC). Toute erreur dans ces documents rendra la vie du loueur bien plus compliquée en cas de contrôle.
De même, tout loueur qui relève du régime réel d’imposition doit également établir, et télétransmettre, chaque année, une liasse fiscale composée de la déclaration 2031 et des tableaux annexes de la déclaration 2033, qui permet notamment le suivi des états des amortissements. Toute incohérence ou irrégularité dans cette liasse fiscale ne manquera évidemment pas d’attirer l’attention du fisc, et pourra déclencher un contrôle et, éventuellement, un redressement en cas d’erreur de la part du loueur.
En complément du recours à une solution d’accompagnement adaptée, le recours à un OGA (Organisme de Gestion Agréé) est une excellente méthode de se prémunir d’un contrôle fiscal.
Un OGA a, en effet, une mission de prévention fiscale et, de ce fait, vérifie les liasses fiscales de ses adhérents. À l’issue de la vérification, cet organisme indépendant émet un rapport à destination de l’administration fiscale. En conséquence, avoir recours aux services d’un OGA réduit drastiquement le risque de subir un contrôle fiscal.
Pour bénéficier de l’action d’un OGA, les loueurs doivent y adhérer avant le 31 décembre de l’année concernée. Par exemple, pour bénéficier de l’adhésion à un OGA pour la déclaration des revenus 2024, l’adhésion doit avoir été réalisée avant le 31 décembre 2024. C’est donc un élément à surveiller lorsque la fin d’année approche.
Le conseil JD2M par Aurélie Travers, conseillère experte JD2M :
« Si votre locataire ne paie pas son loyer, vous devrez tout de même le déclarer dans votre déclaration de revenus LMNP. Toutefois, au moment d’élaborer votre liasse fiscale, ils seront en quelque sort mis de côté afin qu’ils n’entrent pas dans le calcul de votre imposition.
Il convient également de ne pas oublier un autre avantage substantiel lié à l’adhésion à un OGA : celui de pouvoir bénéficier d’une réduction d’impôts sur le revenu global. Sous réserve que le loueur soit résident fiscal français, et qu’il ait librement choisi de relever du régime réel, autrement dit que le bien ne soit pas en indivision ou qu’il n’ait pas été forcé de passer au réel car les plafonds du régime micro-BIC sont dépassés, il pourra bénéficier d’une réduction d’impôts d’un montant égal aux deux tiers de ses frais de comptabilité et d’adhésion à un OGA »
👉 À noter : La réduction d’impôts pour l’adhésion à un OGA est plafonnée à 915 € par an.
Si vous deviez toutefois subir un contrôle fiscal, voici nos conseils afin de vous aider à gérer au mieux cette situation, et éventuellement, vous permettre d’atténuer ses effets.
Ensuite, essayez de rentrer rapidement en contact avec votre contrôleur fiscal, et montrez-vous pleinement ouvert à la coopération. Ce faisant, vous vous faciliterez la tâche et pourrez plus facilement faire valoir votre bonne foi en cas de négociation. D’une manière générale, vous avez tout intérêt à coopérer et répondre aux demandes de votre contrôleur fiscal.
Toutefois, si des pénalités devaient être prononcées à votre égard, ne manquez pas de les contester. En effet, vous pourrez ainsi espérer en faire diminuer le montant, voire les faire lever. Mais cela ne pourra arriver que si vous n’avez, dès le début de vos interactions avec l’administration fiscale, jamais cessé de faciliter les opérations de contrôle.
Avant tout contrôle fiscal, vous recevrez un avis de vérification qui vous indiquera la date à laquelle le contrôle fiscal aura lieu. En vue de ce dernier, le premier réflexe à avoir sera bien évidemment de vous assurer d’être en possession de tous vos documents comptables et fiscaux.
Lors de ce contrôle, il vous sera certainement demandé de produire des factures afin de justifier les dépenses faites dans le cadre de votre activité, raison pour laquelle il est préférable de conserver ces dernières.
À ce sujet, notez qu’il vaut mieux conserver des factures détaillées plutôt que des « facturettes », comme les simples tickets de caisse ou de carte bleue.
Si subir un contrôle fiscal peut être une source d’inquiétudes pour les loueurs en meublé, de nombreuses bonnes pratiques, comme s’appuyer sur un cabinet comptable spécialiste de la location meublée, permet bien souvent d’éviter un redressement et ainsi de pouvoir exercer sereinement son activité.
Article rédigé par Baptiste BOCHART
