Vous êtes investisseur en location meublée non professionnelle (LMNP) à deux ? Vous avez hérité d'un bien immobilier loué en meublé avec vos frères et sœurs ? Découvrez toutes les particularités de la LMNP en indivision ainsi que les obligations de gestion des co-indivisaires.
L'indivision est une situation juridique dans laquelle plusieurs personnes détiennent des parts (égales ou non) d'un bien immobilier, ou d'un groupe de biens.
Dans la situation de la location meublée non professionnelle, le bien en indivision appartient donc à plusieurs personnes. Il peut s'agir d'une indivision en couple, entre membres d'une même famille, entre amis… D’une manière générale, l’indivision est considérée comme une société de personnes.
Une LMNP en indivision signifie donc que la location meublée appartient à plusieurs personnes. Les deux cas les plus fréquents pour un bien immobilier en indivision sont celui d’un bien immobilier reçu en héritage et partagé entre plusieurs héritiers, et celui d’un investissement locatif en commun par deux ou plusieurs personnes qui ne sont pas liées par un PACS ou par des liens matrimoniaux (amis, frères ou sœurs par exemple), ou par des conjoints (mariés ou pacsés) qui ne souhaitent pas exercer l’activité en entreprise individuelle. Ce statut s’obtient donc soit par l’effet de la loi (lors d’une succession par exemple) soit par volonté, lorsque plusieurs personnes décident d’acheter un bien ensemble.
Au sein d’un couple en concubinage qui souhaite louer un bien meublé, l’indivision permet donc d’être LMNP à deux sans avoir à passer par la création d’une société.
Pour créer une location meublée non professionnelle en indivision, vous devrez passer par une étape indispensable : celle de l’immatriculation. Celle-ci se fait en ligne, sur le site de l'Institut National de la Propriété Industrielle (INPI). C’est de cette manière que vous obtiendrez votre numéro SIRET pour l’indivision.
À noter : Même si un ou plusieurs des membres de l’indivision ont déjà un numéro SIREN pour une activité de location meublée qui leur est propre, l’activité exercée en indivision doit disposer de son propre numéro SIREN.
Bon à savoir :
Dans le cas d'un achat en commun par deux personnes faisant une déclaration de revenus commune (deux personnes mariées sous le régime de la communauté légale ou universelle ou pacsées avec convention d'administration des biens communs), il est possible de créer l'activité en nom propre, avec un seul des indivisaires en exploitant. Contactez directement nos conseillers pour étudier cette possibilité. Mais dans tous les cas, vous devrez également passer par l’étape de l’immatriculation.
Vous souhaitez obtenir le statut de LMNP en indivision ? JD2M vous accompagne :
Déclarer votre activité de loueur en meublé
Dans le cadre de l’indivision, chacun des co-indivisaires possède des droits sur le bien, et doit contribuer à assurer sa gestion, qui doit être opérée en commun et dans le respect des règles légales de gestion en indivision.
Ainsi, toutes les décisions importantes devront être prises avec l’accord de la majorité, voire à l’unanimité, des membres de l’indivision.
Attention, dans la plupart des cas, ce sera la proportion des parts plus que le nombre de voix qui comptera pour emporter la décision !
Pour mieux vous y retrouver, vous pouvez consulter notre tableau ci-dessous :
| Actes conservatoires | Actes d'administration | Actes de disposition | |
| Quoi | Actes permettant de conserver le bien Ex : travaux |
Actes de gestion courante Ex : conclure un bail |
Actes les plus importants Ex : vente du bien |
| Qui | Tous les indivisaires sont autorisés à passer ces actes | Tous les indivisaires doivent être informés. L'accord de 2/3 des parts est nécessaire afin de passer ces actes | L'unanimité est nécessaire. Dans certains cas, le juge peut autoriser la vente si au moins 2/3 des parts sont d'accord |
En LMNP indivision, qu’il s’agisse des taxes ou des revenus de location meublée, tous doivent être partagés entre les co-indivisaires, à proportion de leurs parts respectives.
À noter :
Pour la taxe foncière, un seul avis de sera envoyé par l’administration fiscale, à l’indivisaire dont le nom arrive en premier dans l’ordre alphabétique. Ce sera ensuite à la charge du payeur d’obtenir des autres indivisaires un remboursement correspondant à leur proportion des parts dans l’indivision.
Pour faciliter la gestion d’une telle activité, il est possible de rédiger une convention d’indivision avec l’aide d’un notaire. Cette convention aura pour but de nommer un indivisaire pour gérer l’indivision avec des pouvoirs définis.
Ce dernier aura alors à sa charge la récupération des loyers et le paiement des charges courantes, et devra en rendre compte chaque année aux autres indivisaires.
La désignation du mandataire de l’indivision peut avoir lieu dès la rédaction de la convention d’indivision, ou plus tard.
À noter :
Le mandataire peut être rémunéré, mais quoiqu’il en soit, désigner un mandataire n’est possible qu’avec l’accord de tous les indivisaires.
Dans le cas où plusieurs indivisaires sont rassemblés au sein du même foyer fiscal (LMNP entre membres de la même famille, parents et enfants par exemple), ils devront garder à l’esprit un éventuel changement de statut entre celui de LMNP et celui de LMP. En effet, les recettes et revenus pris en compte pour déterminer le statut de LMNP ou LMP sont appréciés au regard de l’ensemble des membres qui composent le foyer fiscal, et tous partagent le même statut.
À noter :
Il n’est pas nécessaire que tous les indivisaires aient le même statut (tant qu’ils ne sont pas sur le même foyer fiscal). Le fait que certains soient loueurs en meublé non professionnels et d’autres loueurs en meublé professionnels n’a aucune incidence sur l’indivision. Chaque indivisaire pourra donc conserver les avantages liés à son statut sans craindre des répercussions si un autre indivisaire change de statut. Ainsi, même avec un indivisaire LMP, les autres LMNP de l’indivision ne paieront pas de cotisations sociales.
Lorsqu’un bien est déclaré en indivision, il n’est pas possible de relever du régime micro-BIC, le régime qui s’applique de droit est celui du réel simplifié. Cela s’avère souvent très avantageux dans le cas d’une location meublée en indivision, puisque les indivisaires peuvent bénéficier du mécanisme de déduction des charges et de l’amortissement. Dans la majorité des cas, ce mécanisme permet aux LMNP de ne pas payer d’impôts sur leurs revenus de location meublée pendant plusieurs années.
Néanmoins, ce régime exige la tenue d’une comptabilité détaillée, pour laquelle il est heureusement possible de se faire accompagner par un professionnel de la fiscalité.
À noter :
En indivision, il n’est pas possible de bénéficier de la déduction d’impôts des 2/3 des frais engendrés par l’adhésion à un OGA, ouverte uniquement aux LMNP qui exercent leur activité seul. Toutefois, ces frais restent déductibles en tant que charges.
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Comme nous l’évoquions précédemment, lorsqu’un bien meublé est acquis en indivision, il est nécessaire d’avoir un numéro SIRET pour l'indivision et de faire une déclaration au nom de l'indivision. En conséquence, au moment de déclarer les revenus du bien en indivision, et puisque ces derniers relèvent du régime réel, vous devrez constituer une liasse fiscale pour l'indivision.
Une fois cette liasse fiscale constituée et télétransmise à l’administration fiscale, chaque indivisaire devra compléter un formulaire 2042-C-PRO au moment de déclarer ses revenus personnels, et y reporter son résultat fiscal, au regard des parts qu’il détient dans l’indivision.
Afin de sortir d'une situation d'indivision, plusieurs solutions s’offrent aux indivisaires :
Il leur est premièrement possible de vendre le bien meublé et d’en partager le prix, en fonction de la proportion détenue par chacun des indivisaires.
En second lieu, et dans le cas où il existerait plusieurs biens meublés en indivision, les indivisaires peuvent choisir de se partager les biens.
Cependant, si un indivisaire souhaite seul quitter l’indivision, il peut vendre sa part à un autre indivisaire ou à un tiers. Si cette situation fait naître un désaccord impossible à résoudre à l’amiable entre les indivisaires, il reste possible de saisir la justice.
Bon à savoir :
Dans le cas d’une vente à un tiers à l’indivision, le vendeur devra notifier aux autres indivisaires son intention de céder ses droits, ainsi que le prix, les conditions de la cession, et l’identité de l’acheteur éventuel.
Toutefois, si vous êtes dans cette situation, il vous faut garder à l’esprit que les autres indivisaires restent prioritaires pour acheter la part que vous cédez. En effet, tout indivisaire peut, dans le délai d'1 mois qui suit la notification, vous faire savoir qu'il reprend votre part aux prix et conditions qui lui ont été notifiés.
Dans le cas d’une LMNP en indivision, le régime de la plus-value est le même que dans le cas d’une entreprise individuelle, à savoir le régime de la plus-value des particuliers.
En cas de vente d’un bien en indivision, chaque indivisaire devra s’acquitter de l’impôt ainsi que des prélèvements sociaux sur la plus-value, à proportion de sa part dans le logement.
Pour rappel, pour les particuliers, la plus-value fait l’objet d’un abattement progressif, qui permet d’obtenir une exonération de l’impôt sur le revenu sur la plus-value au bout de 22 ans et une exonération des prélèvements sociaux au bout de 30 ans.
À noter :
Si certains des indivisaires ont le statut de LMP au moment de la vente, c’est le régime de la plus-value professionnelle qui leur sera appliqué. Particulièrement difficile à calculer pour les LMP, il est fortement recommandé de se faire assister par un professionnel de la fiscalité afin de ne pas commettre d’erreur.
Pour les couples non mariés ou non pacsés ayant un projet d’achat dans le cadre d’un investissement locatif, l’indivision apparaît comme une solution intéressante.
En premier lieu, parce qu’acheter en indivision n’entraîne ni formalité particulière, ni délai supplémentaire.
En second lieu, de loin le plus important, parce que n’étant pas mariés, les deux acquéreurs n’ont aucune obligation de présenter le même plan de financement et peuvent acquérir une quote-part différente dans le bien.
À noter :
L’indivision est également à considérer par les couples mariés ou pacsés qui veulent éviter de passer par la case de l’entreprise individuelle.
Les biens détenus en indivision entrent dans le calcul de l’IFI pour leur valeur en pleine propriété, à proportion, pour chaque indivisaire, de la quote-part détenue.
Toutefois, les spécificités d’un bien détenu en indivision, qui le rendent souvent plus difficile à vendre qu’un bien classique, peuvent permettre aux personnes qui possèdent un bien en indivision d’appliquer une décote sur la valeur de leur bien.
Enfin, il convient d’être particulièrement prudent lorsque l’on applique une décote dans le calcul de l’assiette de l’IFI. En effet, aucune règle précise n’existe en matière de décote liée à la situation d’indivision, et il peut être judicieux de contacter l’Administration fiscale afin d’obtenir une confirmation avant d’appliquer une quelconque décote.
Dans le cadre d’une indivision, les indivisaires sont considérés comme solidaires face aux éventuelles dettes qui pourraient apparaître, à proportion de leur quote-part.
De plus, comme indiqué dans le tableau précédent, une bonne partie des décisions relatives au bien devront être prises à la majorité des indivisaires, voire à l’unanimité pour les plus importantes.
Cette situation peut s’avérer complexe à gérer en cas de désaccord important entre les indivisaires, ce qui peut être plus probable dans le cas d’une indivision réunissant de nombreux indivisaires. D’autant que, dans le cas du décès de l’un d’entre eux, les parts reviennent aux héritiers de l’indivisaire, ce qui contribue à augmenter le nombre de co-indivisaires.
Dans le cas d’une situation d’indivision découlant d’un décès, en sortir passe nécessairement par la vente du bien dans sa totalité, ou uniquement par l’attribution ou la vente des parts de l’indivisaire qui souhaite quitter l’indivision.
Dans le cas où l’indivision relève d’un choix, comme dans le cas où vous souhaitez acheter et gérer votre location meublée à plusieurs, d’autres alternatives existent si vous ne souhaitez pas passer par une indivision. Parmi elles, il est possible de mentionner la création d’une Société Civile Immobilière (SCI), d’une Société à Responsabilité Limitée (SARL), ou encore d’une SARL de famille, à condition que tous les membres partagent un lien de parenté (direct ou collatéral jusqu’au second degré) ou matrimonial.
Qu’une situation d’indivision relève d’une succession ou d’un choix entre deux ou plusieurs partenaires ou associés, cela n’empêche aucunement les co-indivisaires de bénéficier de la fiscalité avantageuse de la location meublée, à plus forte raison au régime réel simplifié, régime de droit des LMNP en indivision. Et pour gérer sereinement son indivision et toutes les formalités que le régime réel impose en cette situation, il reste particulièrement recommandé d’être accompagné par un professionnel de la fiscalité.
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Article rédigé par Baptiste BOCHART
