La location de courte durée est l’une des possibilités qu’offre l’activité de location meublée. Particulièrement rentable, grâce à des prix plus élevés et une fiscalité avantageuse, elle permet également aux loueurs de bénéficier de plus de flexibilité dans l’usage qu’ils comptent faire de leur bien. De par sa vocation, à savoir loger des voyageurs sur de courtes durées, elle obéit à certaines règles particulières, qu’il convient de garder à l’esprit afin d’exercer son activité en toute sérénité.
La location de courte durée, est souvent apparentée à l’activité de location saisonnière, définie comme « la location d'un immeuble conclue pour une durée maximale et non renouvelable de quatre-vingt-dix jours consécutifs », par l’article 1-1 du Titre 1er de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, aussi appelée « Loi Hoguet ».
Elle impose donc au loueur de respecter un maximum de jours de location consécutifs pour un même locataire, et, bien évidemment, de meubler suffisamment son logement, en respectant la liste des équipements dressée par le décret du 31 juillet 2015, pour pouvoir pratiquer une telle activité.
En contrepartie, elle offre la possibilité de loueur un bien à la journée, à la semaine, ou au mois, à des prix qui oscillent entre 20 et 30% de plus qu’en location meublée de longue durée. La location meublée de courte durée est particulièrement adaptée aux propriétaires de meublés expatriés qui cherchent de la flexibilité dans la gestion de leur bien immobilier.
Puisqu’elle ne concerne que des séjours de courte durée, la location saisonnière offre davantage de flexibilité, et permet même de louer sa résidence principale, en totalité ou en partie.
À noter : Il existe une durée maximale de location de la totalité de sa résidence principale de 120 jours de location par année civile. Cette limitation ne s’applique pas si vous ne louer votre résidence principale qu’en partie.
En location de courte durée, si vous louez bien acquis dans le cadre d’un investissement locatif, une résidence secondaire, une dépendance de votre résidence principale, ou encore l’intégralité de votre résidence principale, vous louez ce que l’on appelle un « meublé de tourisme », au sens de l’article L.324-1-1 du Code du tourisme qui indique que « les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois ».
Or, il est possible de procéder au classement d’un meublé de tourisme. Cette procédure, sur la base du volontariat, permet aux loueurs d’obtenir une note allant de 1 à 5 étoiles, basée sur de nombreux critères.
En location de courte durée, le classement du bien permet jusqu’alors de bénéficier d’un avantage fiscal si le choix s’est porté sur le régime micro-BIC.
Simulez gratuitement vos économies d'impôt
Il apporte également des avantages sur la visibilité du bien et ses chances d’être réservé, et permet même, et sauf décision contraire de la commune où est situé le bien, de bénéficier d’une exonération du paiement de la CFE si le bien constitue la résidence principale ou secondaire du loueur en dehors des périodes de location.
Bien qu’il ne s’agisse pas d’une obligation spécifique à la location de courte durée, il convient ici de rappeler que l’immatriculation de l’activité de location meublée sur le site de l’institut national de la propriété industrielle (INPI) doit être effectuée, quelle que soit la nature du bien, et peu importe le nombre de nuitées dans l’année.
En location saisonnière, il est la plupart du temps nécessaire de faire enregistrer votre logement auprès de la mairie.
Il existe deux types de déclaration : la déclaration dite « simple » et la déclaration préalable soumise à enregistrement.
La première permet à la mairie de recenser l’offre de location saisonnière sur son territoire, la seconde, quant à elle, est à réaliser uniquement si la commune applique la réglementation sur le changement d’usage, et permet d’obtenir un numéro d’enregistrer qu’il est obligatoire de faire figurer sur les annonces de mise en location.
Et pour savoir quel type de déclaration vous devrez réaliser, c’est Aurélie Travers, conseillère experte JD2M, qui vous explique comment procéder :
« Pour savoir quel type de déclaration vous devrez réaliser, vous aurez deux questions à vous poser successivement.
La première est : la commune où se situe mon logement applique-t-elle la réglementation sur le changement d’usage ?
C’est le cas dans les villes de plus de 200 000 habitants, et dans plusieurs départements d’Île-de-France, mais certaines communes peuvent choisir de l’appliquer, ce qui impose de se renseigner au préalable.
Si vous répondez « oui » à cette question, vous devrez faire une déclaration préalable soumise à enregistrement quelle que soit le type de bien mis en location.
Si vous répondez « non », posez-vous la question suivante : le bien mis en location est-il ma résidence principale ?
Si c’est le cas, vous n’aurez rien à faire.
Si ce n’est pas votre résidence principale, vous devrez réaliser une déclaration simple auprès de la mairie. »
Selon les termes de l’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation (CCH), cette réglementation s’applique dans toutes les villes de plus de 200 000 habitants, dans les départements des Hauts de Seine, de Seine Saint-Denis et du Val de Marne, ainsi que dans toutes les communes situées en zone tendue si son application a été votée par le conseil municipal ou la communauté de communes.
Pour l’obtenir, vous devrez adresser une demande écrite au service urbanisme de la mairie où se situe le logement. L’autorisation qui vous sera délivrée par la suite pourra être soit personnelle, soit attachée au logement, ce qui permet alors de la transmettre par la vente du bien, mais demande de s’acquitter d’une compensation.
Bon à savoir : Si vous louez votre résidence principale dans sa totalité, vous n’êtes pas concerné par l’obtention d’une autorisation de changement d’usage tant que vous ne mettez votre bien qu’une seule fois en location dans l’année civile.
Concernant la fiscalité LMNP pour les locations de courte durée, le choix du régime fiscal reste le même que pour les locations meublées non professionnelles de longue durée (Micro Bic ou Réel Simplifié), mais, depuis la loi de finances 2024, le régime micro-BIC est devenu moins intéressant pour les loueurs en meublé saisonniers. Selon leur situation, les loueurs saisonniers pourraient avoir tout intérêt à opter pour le régime réel.
Le montant de l’impôt dont les LMNP doivent s’acquitter en location saisonnière se calcule de la même manière quel que soit le régime fiscal choisi : le résultat imposable (obtenu après abattement forfaitaire au régime micro-BIC ou après la déduction des charges et de l’amortissement au régime réel) est soumis au taux marginal d’imposition du loueur, ainsi qu’aux prélèvements sociaux ou aux cotisations sociales.
En principe les LMNP s’acquittent des prélèvements sociaux. Toutefois, en location saisonnière, les LMNP peuvent être soumis aux cotisations sociales si leur activité de location meublée de courte durée génère plus de 23 000 € de recettes annuelles.
Si vous êtes dans cette situation, vous devrez vous affilier au régime de la sécurité sociale des indépendants, avec une option pour le régime général.
Vos cotisations sociales, qui représentent environ 40% de vos bénéfices (contre 17,2% pour les prélèvements sociaux), seront calculées sur la base de votre chiffre d’affaires minoré d’un abattement de 60%, qui se portera à 87% si votre bien est un meublé de tourisme classé.
Attention, même si votre résultat est déficitaire, vous devrez vous acquitter d’un forfait de cotisation minimum dont le montant est de 1 162 € en 2024.
À noter : La première année d’activité, votre chiffre d’affaires sera également minoré d’une franchise de 23 000 €.
Pour conclure, louer en courte durée votre location meublée comporte des spécificités règlementaires et déclaratives qu’il convient de connaître pour tirer des avantages de votre LMNP. Faites-vous accompagner par JD2M, n°1 en France des solutions comptables et fiscales pour les loueurs en meublé !
Pour découvrir nos services dans le cadre de votre déclaration au régime Réel Simplifié, consultez nos deux offres :
Article rédigé par Baptiste BOCHART
