Louer en LMNP à sa famille, comment ça marche ?

Vous disposez d’un bien immobilier meublé, et envisagez de l’utiliser afin de loger un proche, mais vous vous interrogez sur la possibilité, et les éventuelles conséquences, de louer en LMNP à un membre de votre famille ? Les loueurs en meublé non professionnels ont souvent de nombreuses questions, ou craintes sur le sujet. Alors pour vous aider à y voir plus clair sur l’activité de LMNP intrafamiliale, nous répondons dans cet article à vos principales questions en la matière.

Est-il légal de louer un logement LMNP à sa famille ?

Il s’agit d’une excellente question, et force est de constater que ce doute demeure pour de nombreux loueurs en meublé. Pour autant, il est important de savoir qu’il est tout à fait légal de louer un bien LMNP à un membre de votre famille, comme s’il s’agissait d’une personne extérieure. Et cela vaut quel que soit le lien de parenté que vous unit : ascendants (parents, grands-parents), descendants (enfants, petits-enfants), ou collatéraux (frères et sœurs, cousins, …).

Bon à savoir :
Il est également possible de réaliser un investissement LMNP en commun avec des membres de sa famille. Pour choisir la forme juridique la plus adaptée à vos besoins et à ceux de vos proches, consultez nos articles détaillés sur l’investissement en SARL de famille et sur l’indivision en LMNP.

Location LMNP à sa famille : quel loyer fixer ?

Lorsque l’on parle de louer en LMNP à une personne de sa famille, se pose souvent la question du loyer. Dans bien des situations, les loueurs envisagent de proposer des tarifs de location préférentiels à leurs proches. Si cela est tout à fait possible en location de courte durée, quelques points sont à garder à l’esprit en cas de location de longue durée. En effet, louer un bien immobilier en LMNP à un proche en fixant un loyer trop bas peut entraîner des répercussions importantes.

L’interdiction de fixer un loyer trop bas

Si ce cas de figure n’est pas réservé à une activité de LMNP intrafamiliale, il s’agit souvent du plus courant. Dans le cadre d’une activité LMNP avec un bail de longue durée, le prix de location doit correspondre au prix du marché, même si le locataire est un proche.

La raison de cette obligation, qui peut surprendre si l’on considère qu’un loueur devrait pouvoir fixer le prix souhaité, est justifiée par l’administration fiscale comme une manière de ne pas abuser des avantages fiscaux du statut LMNP, notamment au régime réel. Il vous faudra donc prendre garde aux prix du marché sur votre zone géographique, afin de ne pas courir le risque d’une sanction en cas de contrôle fiscal.

Cela dit, ne pas fixer un loyer trop bas peut être une bonne idée, notamment si vous envisagez de louer à nouveau votre bien à une autre personne au départ du membre de votre famille.

Attention à la révision du loyer à la fin du bail LMNP en famille

Si la situation d’une location LMNP en famille prend fin, notamment par le départ du locataire, le bien pourra à nouveau être offert à la location. Or, si le bien se situe en zone tendue, certaines règles d’encadrement des loyers s’appliquent au moment de fixer le loyer pour le prochain locataire.

Parmi elles se trouve l’interdiction de modifier le loyer entre deux contrats de bail, ce qui veut dire que si vous avez fixé un loyer avantageux pour une personne de votre famille, vous ne pourrez pas opérer un changement à l’entrée dans les lieux d’un nouveau locataire.

En la matière, ce sont les dispositions du décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 qui s’appliqueront.

Elles pourront vous permettre de procéder à une augmentation du prix de la location entre deux locataires dans les conditions suivantes .

Dans quel cas peut-on augmenter le bail entre deux locataires ? 

Les différents cas pour lesquels il est possible d'augmenter le loyer entre deux locataires sont les suivants :

• Si aucune révision de loyer n'est intervenue au cours des douze mois précédant la conclusion du nouveau contrat de location, vous pourrez le réviser en fonction de l’indice de la variation de l’indice de référence des loyers .
• Si le dernier loyer appliqué au précédent locataire était manifestement sous-évalué, vous pourrez procéder à une augmentation du loyer, qui ne pourra toutefois pas dépasser un montant égal à la moitié de la différence entre le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire .
• Si le logement a fait l’objet, dans les six derniers mois, de travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer, vous pourrez le réviser librement.

À noter : Si votre bien n’est pas situé dans une zone tendue, vous pourrez fixer librement un nouveau loyer pour le prochain locataire. Mais gardez à l’esprit que le contrat de location devra tout de même mentionner le montant du loyer de l’occupant précédent.

Quel bail rédiger pour louer en LMNP à un proche ?

Si vous comptez louer votre bien LMNP à un proche sur de longues durées, vous pourrez recourir à un contrat de location meublée de longue durée, à sa version étudiante, conclue pour une durée de 9 mois, ou encore à un bail mobilité, en fonction des besoins. Notez toutefois que le bien pourra alors devenir sa résidence principale.

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Doit-on déclarer ses revenus LMNP si on loue à sa famille ?

La personne du locataire et les éventuels liens familiaux entretenus avec le bailleur n’ont aucune incidence sur la nécessité de déclarer les revenus LMNP à l’administration fiscale.

Il faudra donc bien penser à être à jour de vos obligations déclaratives, notamment au regard de l’obtention d’un numéro SIRET, pour laquelle il vous faudra vous rendre sur le site de l’INPI (Institut national de la propriété industrielle).

Immatriculer son activité de loueur en meublé

Dans le cas d’une activité exercée au régime réel, il faudra également porter une attention toute particulière à la composition de la liasse fiscale, qu’il faudra télétransmettre au service des impôts avant la déclaration des revenus personnels.

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Votre enfant locataire peut-il bénéficier des APL ?

Les règles qui encadrent la possibilité de bénéficier des APL (aides personnalisées au logement) dans le cas d’une LMNP intrafamiliale vont dépendre des liens familiaux qui unissent le locataire et le bailleur. Il existe alors deux cas de figure.

Locataire et bailleur ont des liens de parenté en ligne directe

C’est le cas des ascendants et descendants, donc celui des enfants et petits-enfants. Dans cette situation, il ne sera pas possible de bénéficier des APL, quelle que soit la situation socio-professionnelle de l’occupant.

Locataire et bailleur ont des liens de parenté en ligne collatérale

C’est par exemple le cas des frères et sœurs, ou des neveux et nièces du bailleur. Dans ce cas il est tout à fait possible de demander à bénéficier des APL si les conditions sont réunies pour le faire.

Vous savez maintenant tout des règles qui encadrent la location d’un logement meublé à un membre de votre famille et des éléments à garder à l’esprit pour pratiquer cette activité en toute tranquillité. La prochaine étape consiste à choisir le régime fiscal adapté à votre activité de location meublée, afin de bénéficier des avantages fiscaux du statut LMNP, qu’une activité de LMNP intrafamiliale ne remet aucunement en cause.

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Article rédigé par Baptiste BOCHART