Mis à jour le 06/03/2025
C’est une opportunité à laquelle on ne pense pas toujours. Pourtant, de nombreux propriétaires disposent chez eux d’une chambre disponible qu’il leur est possible de mettre en location afin de générer un complément de revenus. D’autant que louer une partie de votre habitation vous permet de bénéficier de la fiscalité avantageuse de la location meublée. Quelles sont les règles à respecter pour louer une chambre chez soi, et quelles sont les spécificités de la location d’une chambre de son habitation ? Nos réponses dans cet article.
Contrairement à une idée reçue, il est tout à fait possible de louer une chambre chez soi, à condition bien sûr que les locataires puissent également avoir accès à d’autres parties de l’appartement meublé. Cette pratique, est ainsi susceptible d’intéresser autant des locataires étudiants que saisonniers.
Il n’existe aucune restriction au fait de pouvoir mettre en location une partie de votre résidence principale et vous pouvez donc le faire librement si vous êtes propriétaire du bien.
Si vous êtes locataire en revanche, vous devrez tout d’abord en demander l’autorisation au propriétaire, tout comme dans les cas où vous souhaiteriez louer la totalité de votre résidence principale, ce qui constitue alors un cas de sous-location.
👉 À noter : Pour les locataires, il est important de bien distinguer une situation de location, qui se fait donc à titre onéreux, de celle de l’hébergement d’un proche qui, quant à elle, peut se faire sans avoir besoin de demander l’accord du propriétaire.
Toutefois, il est important de garder à l’esprit que, s’il n’existe pas de restriction quant au fait de louer une chambre chez soi, le ou les occupants devront tout de même pouvoir avoir accès aux autres pièces essentielles et équipements indispensables du logement, comme la cuisine ou la salle de bains.
Cette situation permet donc bien souvent à des propriétaires de se constituer un complément de revenus en rentabilisant un espace vide de leur bien, comme une chambre d’amis, ou l’ancienne chambre d’un enfant ayant quitté le foyer familial.
Parmi les publics visés se trouvent les étudiants, qui peuvent apprécier de trouver une solution d’hébergement moins cher qu’un appartement entier, ainsi que les touristes.
Les communes ne peuvent restreindre la location d’une partie de votre résidence principale. Toutefois, il arrive souvent que les loueurs fassent la confusion avec la limitation de la durée de location de leur résidence principale en totalité.
Pour vous aider à vous y retrouver et à mieux comprendre vos droits en la matière, Aurélie Travers, conseillère experte JD2M, vous explique les différences entre louer une partie, et louer la totalité de la résidence principale :
« Que vous soyez propriétaire ou locataire de votre résidence principale, vous avez la possibilité de la louer en totalité ou en partie.
Si vous la louez en totalité, cela veut dire que vous ne vous trouvez pas dans le bien en même temps que vos locataires, ou sous locataires. Dans ce cas de figure, il existe une limite de 120 jours de location par année civile, limite que les maires de certaines communes pourront choisir de faire passer à 90 jours en vertu des dispositions de la loi Le Meur fraichement entrée en vigueur début 2025.
En revanche, si vous louez votre résidence principale uniquement en partie, cela veut dire que vous y habitez en même temps que vos locataires, et la limite de 120 jours ne s’applique donc pas. En conséquence, vous pouvez louer toute l’année, que ce soit sur la longue durée, ou de manière épisodique à des locataires saisonniers, sans craindre de dépasser une éventuelle limitation du nombre de nuitées de location. »
Bon à savoir :
Il est bien entendu tout à fait possible de cumuler ces deux activités, en louant votre résidence principale en totalité, pendant vos propres congés par exemple, et uniquement en partie lorsque vous vous y trouvez.
Louer une partie de votre résidence principale tombe sous le coup de la location meublée, ce qui implique que votre locataire devra avoir accès aux 11 éléments d’équipements et d’ameublement prévus par le décret du 31 juillet 2015. En toute logique, la totalité de ces éléments ne pourront tenir dans une seule chambre, raison pour laquelle votre locataire devra par exemple pouvoir accéder à la cuisine et à la salle de bains.
Bien évidemment, la pièce que vous proposerez à la location devra également respecter les critères et exigences de sécurité et de décences propres à tout bien mis en location, notamment vis-à-vis de sa surface, qui ne pourra être inférieure à 9m².
De plus, vous devrez fournir à votre locataire un double des clés lui permettant d’avoir accès au logement à toute heure.
👉 À noter :
Attention, si l’accès au logement du locataire se fait par une porte séparée de la porte d’entrée de votre résidence principale, il ne s’agit plus d’une chambre chez l’habitant mais de la location d’une dépendance. Pour en apprendre plus sur le sujet, vous pouvez consulter notre article dédié.
Vous avez des questions sur la fiscalité des locations meublées ?
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Si la location principale est régie par la loi du 6 juillet 1989 (location vide ou meublée à usage d'habitation principale du locataire) la sous-location est interdite sauf à obtenir le consentement de son bailleur par écrit, y compris sur le prix du loyer, celui-ci ne pouvant pas être plus élevé que le loyer principal. De plus, depuis la loi ALUR, le locataire doit également transmettre au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur ainsi que la photocopie du bail en cours.
Aujourd'hui certaines plateformes de location meublée communiquent largement sur cette possibilité de sous-louer pour gagner de l'argent « facilement », sans se soucier de bien informer les locataires. Sans accord express de son propriétaire, le locataire qui envisage de sous-louer une pièce de son habitation doit avoir conscience qu'il risque de voir son bail résilié.
Comme nous vous le mentionnions précédemment, louer une chambre chez soi est une activité qui relève de la location meublée, et doit donc être déclarée afin que les revenus d’une telle activité puissent être imposés.
Même si le doute persiste encore chez certains loueurs, il est important de savoir que la location d’une partie de votre résidence principale est soumise aux mêmes exigences déclaratives que la location meublée de la totalité d’un logement, qu’il s’agisse ou non de votre résidence principale.
Le statut sous lequel vous exercerez votre activité, à savoir loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou loueur en meublé professionnel (LMP) ne sera pas l’effet d’un choix mais dépendra de votre situation personnelle.
Selon les termes de l’article 155 du Code général des impôts, vous serez considéré comme LMP si votre activité génère plus de 23 000 € de recettes annuelles, et que le montant de ces recettes est supérieur à vos autres revenus d’activité comme les salaires ou les pensions.
Si vous ne louez qu’une chambre de votre habitation principale, il y a donc peu de chances que vous releviez du statut de LMP, mais il faudra vous montrer vigilant si vous avez d’autres biens en location meublée, car les revenus issus de la location d’une chambre de votre résidence principale s’ajouteront au calcul.
Si vous ne remplissez pas les conditions pour être LMP, vous aurez alors le statut de LMNP, que vous garderez soit :
Relever de l’un ou l’autre de ces statuts entraîne bien évidemment plusieurs conséquences, notamment en matière fiscale, que nous vous détaillons dans notre article sur le statut LMNP/LMP.
Autrement dit, vous devrez tout de même vous immatriculer sur le site de l’INPI, ou déclarer une activité supplémentaire si vous pratiquiez déjà la location meublée. Pour tout savoir de cette étape essentielle pour tous les loueurs, vous pouvez consulter notre guide dédié.
Immatriculer son activité de loueur en meublé
C’est lors de l’immatriculation que vous devrez également choisir votre régime fiscal qui déterminera la manière dont les revenus que vous percevrez de la location d’une chambre dans votre logement seront imposés.
S'il n'y a aucune autorisation à demander à la mairie pour louer une chambre de son logement à des touristes, en revanche l'article l'article L324-4 du Code de tourisme prévoit qu'une déclaration obligatoire des meublés de tourisme est nécessaire. Un formulaire a été créé pour faire cette déclaration : cerfa n°13566*03 Cette disposition a pour objectif de recenser l'offre touristique dans la commune.
La location d’une chambre chez soi relève de la même imposition que la location d’un bien meublé classique, ce qui laisse aux loueurs le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel d’imposition.
Le montant des impôts à payer sur vos revenus de location meublée va dépendre de votre régime fiscal ainsi que du montant de vos recettes annuelles.
Si vous avez choisi le régime micro-BIC, il vous suffira de déclarer chaque année le montant des recettes que vous avez perçu en louant une chambre dans votre logement, montant auquel l’administration fiscale appliquera un abattement de 30% ou 50%, selon si vous avez loué sur la courte ou la longue durée.
Une fois l’abattement appliqué, vos impôts seront calculés sur la base de votre taux marginal d’imposition, auquel s’ajouteront les prélèvements sociaux (17,2%).
Si vous avez choisi le régime réel, votre imposition sera calculée sur la base de votre résultat fiscal, qui sera déterminé par votre montant de recettes annuelles, diminué de toutes les charges (factures, abonnements, taxes) liées à votre activité de location meublée ainsi que l’amortissement.
Dans le cas de la location d’une chambre chez soi, le montant de ces charges et de l’amortissement est calculé au prorata de la surface occupée par le locataire.
Pour connaître le régime le plus adapté à votre situation, vous pouvez utiliser notre simulateur gratuit :
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Profiter d’une pièce inoccupée pour se constituer un complément de revenu a tout d’une opération rentable pour les loueurs, rentabilité renforcée par la fiscalité attractive de la location meublée, et la facilité de trouver un locataire en raison d’une forte demande pour ce type d’hébergement.
De plus, la souplesse juridique de la location meublée permet aux loueurs qui mettent une chambre en location de pouvoir facilement changer d’avis et de cesser l’activité si elle ne leur convient pas, à l’expiration du séjour des vacanciers ou du locataire étudiant par exemple.
Pour découvrir nos services dans le cadre de votre déclaration au régime Réel Simplifié, consultez nos deux offres :
Pour louer une chambre de votre habitation, la signature d’un bail de location avec votre locataire est obligatoire, comme pour toute location meublée.
Plusieurs modèles de baux sont disponibles en fonction de vos souhaits et du type de locataire.
Dans de nombreux cas, vous signerez un bail locatif étudiant, d’une durée de 9 mois, ou encore un bail de location saisonnière, soumis à une règlementation spécifique.
Consultez les contrats de location disponibles en location meublée pour plus de détails !
Article rédigé par Baptiste BOCHART
