Le LMNP est l’acronyme pour Loueur Meublé Non Professionnel. Ce type de location est possible dans le cadre d’un investissement locatif ou même d’une mise en location d’une ancienne résidence principale. Pour rappel, on obtient le statut LMNP dès lors qu’on loue un bien en meublé et qu’on rentre dans la catégorie fiscale et juridique d’une activité non professionnelle.
La location meublée non professionnelle est l’un des investissements immobiliers qui croît le plus vite aujourd’hui en France. Dans cet article, nous allons vous expliquer la pertinence de cet investissement et comment faire pour créer un patrimoine en LMNP.
Pour amorcer la discussion, il est utile de rappeler que « la pierre » est l’investissement préféré des français, juste après le Livret A d’après le Cercle de l’Épargne. Le dispositif de défiscalisation LMNP est l'un des meilleurs investissements immobiliers en France grâce à trois éléments : son rendement, sa fiscalité et sa flexibilité.
Voici les avantages de l’investissement en LMNP :
Si vous vous posez la question entre l’investissement locatif nu et le meublé, le LMNP offre une rentabilité plus grande que le vide dans 100% des cas, quand la demande pour ce type de logement est présente. Ceci est le cas pour des locations de longue durée dans les zones à forte densité de population, notamment les régions métropolitaines, et aussi dans les régions touristiques, comme la mer ou la montagne pour la location courte durée.
Enfin si vous hésitez entre la location d'un bien meublé ancien ou d'un logement en résidence service et un placement plus classique type assurance-vie ou bourse, sachez que le LMNP est un investissement qui offre plus de visibilité long-terme et une source de trésorerie fiable, notamment dans un environnement d’une hausse des taux d’intérêts.
Bon à savoir :
Attention aux vacances locatives, c’est-à-dire les moments de l’année auxquels votre bien n’est pas loué, dans le calcul de la rentabilité future et dans la décision d’achat. Prenez aussi en compte dans votre estimation de rentabilité, les coûts d’entretien et de remboursement de l’emprunt.
Avant tout autre chose, il est très important de comprendre que la création de valeur d'un patrimoine immobilier se fait principalement dans le temps. Il est donc préférable de bien anticiper ce projet, afin de ne pas prendre de risques démesurés. Il est également tout indiqué de commencer à investir le plus tôt possible.
Pour vous constituer un patrimoine en LMNP ancien ou neuf, la première étape est de déterminer vos objectifs d'investissement et le budget que vous êtes prêt à y consacrer. Réfléchissez si vous souhaitez utiliser votre capacité d’emprunt et prenez ce paramètre en compte dans votre décision.
Pour cela, ayez en tête que c’est un risque additionnel pour votre investissement, mais que dans le même temps, c’est également l’un des plus grands leviers pour la maximisation de la rentabilité et de la plus-value de votre bien.
Définissez aussi si vous êtes prêts à faire la gestion de votre bien vous-même ou si vous préférez la déléguer en gestion locative. Sachant que la première option est plus rentable et la deuxième, probablement moins stressante.
Ensuite effectuez la recherche de votre bien. Les plateformes digitales apparaissent comme une évidence, mais nous vous conseillons aussi de sélectionner quelques agences immobilières locales, en captant leur attention grâce à votre capacité d’investissement. Cela vous donnera l’occasion de regarder certaines offres d’achat avant qu’elles soient mises en ligne.
Il est important de vérifier l'état du bien, et, pour le LMNP, de privilégier les zones très urbanisées ou touristiques.
Dernier conseil, privilégiez des secteurs de recherche que vous connaissez : ainsi vous serez moins influencé par les arguments commerciaux des vendeurs de biens immobiliers et davantage en maîtrise des facteurs externes sur votre prise de décision.
Le calcul de la rentabilité et plus-value estimées pour vos biens sera un des principaux moteurs pour faire votre choix. Pour ce faire, vous devez estimer le montant de loyer payé par le locataire, prendre en compte les charges et les taxes, et surtout ne pas oublier le temps de location dans l'année (et prendre en compte les potentielles vacances locatives).
Pour estimer la plus-value, regardez l’évolution historique des prix de la région et faites votre estimation sur la tendance à venir. En ce moment, réfléchissez au type de bail que vous voulez effectuer : bail classique meublé, bail mobilité, bail étudiant, etc.
Vous pouvez faire ce choix en lisant cet article et en comparant leur adaptabilité à la région de votre bien.
Vous cherchez à emprunter pour investir en LMNP ? Cherchez le financement de votre projet immobilier en utilisant des courtiers en ligne, mais aussi en testant les agences bancaires en physique. Vous n’aurez plus qu’à acquérir le bien en choisissant un notaire de confiance et ainsi commencer à faire grandir votre patrimoine.
Pensez également à choisir une assurance adaptée à votre bien et au type de location que vous allez choisir, notamment une assurance Propriétaire Non Occupant.
Pour ce qui concerne les démarches administratives, nos experts sont là pour vous accompagner.
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A noter :
Si le bien est dédié à la location touristique, vous devez le déclarer auprès de la mairie et si vous dépassez les 23 000€ de loyers charges comprises de location court terme dans votre loyer fiscal, vous devrez vous inscrire auprès de la SSI (ou Régime Général selon les cas) pour régler vos cotisations sociales.
Voici quelques conseils pour maximiser la valeur de votre patrimoine en LMNP:
Vous avez tout intérêt à effectuer des travaux dès que possible. Pour cela, vous pouvez faire appel à des entrepreneurs lors des visites avant et pendant l’achat. La cuisine et la salle de bain sont des pièces clés de différentiation. Soignez bien l’aménagement et la rénovation de ces deux pièces !
Privilégiez une décoration et un style neutre, pour plaire au plus grand nombre. Le LMNP doit respecter un mobilier minimum légal, mais n’hésitez pas à dépasser cette liste minimaliste pour vous différencier sur le marché, en intégrant par exemple un lave-linge ou une connexion internet fluide.
Une fois que le bien est prêt à être loué, vous devrez sélectionner quelques plateformes pour publier l’annonce. A noter : Les grandes plateformes en ligne d’annonces immobilières démultiplient vos offres de locataires, au risque d’en avoir trop. Alors que les plateformes plus privatives ou dédiées à la location meublée vous offrent des profils mieux sélectionnés pour les locataires potentiels.
Vous devrez bien rédiger l'annonce en y mettant toutes les informations nécessaires pour le locataire potentiel (surface du bien, nombre de pièces, équipements, services disponibles, loyer mensuel, charges, dépôt de garantie, durée minimale de location, etc.). Il est également conseillé d'inclure des photos de qualité pour donner une bonne impression du bien, notamment avec des touches de couleur qui permettront d’attirer le regard des potentiels locataires.
Prenez le temps qu’il vous est nécessaire pour bien choisir le futur locataire. Demandez un dossier complet avec les informations nécessaires (situation professionnelle, garanties, revenus, etc.) pour éviter les risques d'impayé, qui sont moindres mais quand même présents dans le LMNP.
Vous souhaitez conclure un bail LMNP avec un étudiant, mobilité ou encore saisonnier avec votre locataire ? Vous devrez rédiger le bail et organiser l’état des lieux. Le bail doit contenir un certain nombre d’annexes obligatoires sur l’état du bien, notamment le rapport énergétique, deux des métaux lourds et ceux liés aux nuisibles (plus ici). Le locataire en contrepartie sera responsable du paiement des loyers et charges, faire son entretien et respecter les règles de copropriété.
A savoir :
Pendant la vie de votre LMNP, il est fortement recommandé de suivre régulièrement l'état de votre bien et de s'assurer que le locataire respecte ses obligations. En cas de problème, agissez rapidement et faites appel à un avocat spécialisé, si nécessaire.
Dans cet article, nous vous avons présenté les principaux concepts et les principales étapes pour constituer un patrimoine immobilier en LMNP. En résumé, le LMNP est l'un des investissements immobiliers qui se développe le plus rapidement en France, grâce à son rendement, sa fiscalité et sa flexibilité. En effet, le LMNP par rapport à la location nue est deux fois plus rentable, si la location du logement est dans une zone propice à la location meublée, à savoir une grande ville ou une région touristique. Le régime réel est l’élément majeur pour déclencher cette rentabilité attrayante. Retenez que les étapes principales pour se constituer un patrimoine immobilier en LMNP sont :
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