Le statut de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est attribué aux propriétaires-bailleurs qui se livrent à une activité de location meublée, sans que cette dernière soit leur occupation principale. Fiscalement très avantageux, son obtention est toutefois soumise à l’accomplissement de différentes formalités, ainsi qu’au respect des plafonds de revenus fixés pour conserver ce statut. Si vous désirez en apprendre plus sur le statut de LMNP, et savoir si votre activité est compatible avec ce dernier, suivez-nous dans cet article !
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel, ou LMNP, désigne l’activité consistant à mettre en location un ou plusieurs biens meublés, sans toutefois que cette activité constitue la source principale de revenus du propriétaire-bailleur.
Ainsi, la première condition tient à la nature du bien mis en location, qui doit respecter les critères nécessaires à la dénomination de logement meublé. Comme son nom l’indique, c’est donc l’ameublement du logement qui sera pris en compte pour déterminer si un bien doit être considéré comme une location vide, ou meublée.
Il convient donc de se reporter à la liste des équipements indispensables à un logement meublé, fixée par le décret du 31 juillet 2015, afin de s’assurer qu’il puisse effectivement être considéré comme meublé.
La seconde condition tient au statut juridique du propriétaire, qui doit être un particulier et non un investisseur immobilier. De plus, la location meublée ne doit pas être exercée à titre professionnel. Cette qualification est appréciée au regard des recettes générées par la location meublée par rapport aux autres revenus du foyer fiscal.
Dans le cas où les revenus dépasseraient les plafonds fixés pour la LMNP, l’activité pourra être poursuivie, mais cette fois-ci sous le statut de Loueur en Meublé Professionnel, ou LMP.
Pour en apprendre plus sur le meublé non professionnel et sur sa comptabilité avec votre situation personnelle ou professionnelle, vous pouvez vous reporter à notre article "LMNP pour qui ?"
Les avantages de la location meublée non professionnelle favorisent les bailleurs de biens meublés par rapport aux bailleurs de logements vides. Cette différence s’explique par le fait que les revenus issus de la location meublée sont imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), contrairement à ceux des logements vides, imposés au titre des impôts fonciers.
L'avantage principal de la LMNP est de permettre aux propriétaires-bailleurs de profiter de réductions d’impôts. En effet, au régime réel, le mécanisme de l’amortissement comptable permet bien souvent aux bailleurs de ne pas payer d’impôt sur plusieurs années, grâce au report du déficit fiscal créé par la déduction des charges, mais également celle des amortissements.
Le statut LMNP facilite également l’investissement dans des résidences de services, qui se définissent comme des ensembles d’habitations meublées dotées de services para-hôteliers et sont souvent destinées à un public particulier, comme les seniors ou les étudiants.
L’investissement en logements neufs ou en Vefa dans un tel type de bien offre aux loueurs en meublé non professionnels la possibilité de récupérer la TVA au taux de 20% sur le prix d’acquisition du bien si la résidence propose au moins trois prestations para-hôtelières, comme le fait de servir un petit-déjeuner, de proposer le nettoyage des logements, de fournir du linge de maison ou encore de mettre en place un accueil pour la clientèle.
Enfin, la LMNP permet également de bénéficier d’une exonération de la plus-value en cas de revente du bien. Cette exonération est progressive et permet de ne pas avoir à payer de plus-value en cas de revente après 22 années de détention du bien.
Il est toutefois très important de bien respecter les critères d’éligibilité pour bénéficier de la fiscalité des LMNP, puisque cette dernière change en fonction du statut de LMP ou LMNP.
En effet, le passage au LMP (Loueur Meublé Professionnel) entraîne notamment des conséquences sur l’imputation des déficits générés par la location meublée et sur le régime des plus-values en cas de vente du bien. De plus, les loueurs en meublé professionnels sont assujettis au paiement de cotisations sociales, alors que les LMNP sont soumis aux prélèvements sociaux.
Lors de la déclaration de leurs revenus locatifs, il est fréquent que les propriétaires-bailleurs déclarent par erreur leurs revenus tirés de la location meublée dans la catégorie des revenus fonciers (valable pour déclarer ses revenus de location vide), alors que de tels revenus rentrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Les bénéfices industriels et commerciaux sont le fruit d'activités réalisées par les personnes qui exercent une profession qui peut être commerciale, industrielle ou artisanale.
La location meublée de locaux d'habitation est considérée par l'administration fiscale comme une activité commerciale. Les revenus générés par la location meublée sont donc des bénéfices industriels et commerciaux.
Cette affiliation au régime des BIC rend la fiscalité du loueur en meublé non professionnel très avantageuse, et offre aux propriétaires-bailleurs le choix entre deux régimes d’imposition : le régime micro-BIC et le régime réel simplifié.
Le régime micro-bic permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur les recettes brutes annuelles (loyers charges comprises et recettes accessoires), en cas de location meublée longue durée.
Pour les locations saisonnières, la loi de finances 2024 a modifié le taux de l’abattement à 30% pour les meublés de tourisme non classés. Pour les meublés de tourisme classés, l’abattement a été maintenu à 71%, et peut même se porter jusqu’à 92% dans le cas d’un meublé de tourisme classé situé hors zones tendue, si le total des recettes générées en un an pour l’ensemble de l’activité de location meublée ne dépasse pas 15 000 €.
Prudence toutefois, car il existe de fortes chances que les meublés de tourisme classés connaissent également une réforme moins favorable à l’occasion de la loi de finances 2025.
De plus, le seuil du régime micro-BIC a également été modifié par la loi de finances 2024 pour les locations saisonnières.
S’il est toujours de 77 700 € pour les locations meublées de longue durée (et 188 700 € pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes), il est maintenant de 15 000 € pour la location d’un meublé de tourisme non classé.
En cas de dépassement de ces seuils, le passage au régime réel simplifié sera obligatoire.
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Le principal avantage du régime micro-BIC réside dans sa simplicité, puisque le calcul de l’abattement est directement réalisé par l’Administration fiscale. Toutefois, en raison de l’abattement forfaitaire, le régime micro-BIC ne permet pas aux propriétaires-bailleurs de déduire davantage de charges. Le régime micro-BIC se révélera donc avantageux à partir du moment où le montant des charges liées à la location du bien meublé est inférieur à l’abattement prévu en fonction de l’activité de location meublée exercée.
Bon à savoir :
Le choix entre le régime du micro-BIC et celui du régime réel simplifié n’est pas définitif. Si le régime micro-BIC est le régime auquel vous serez affilié par défaut, il reste toujours possible de lever l’option du régime réel, à condition de le faire dans les temps ! Il est en effet impératif d’adresser votre courrier de levée d’option à l’administration fiscale au plus tard avant la déclaration de vos revenus de l’année fiscale concernée par le changement.
Le régime réel simplifié permet de déduire des recettes locatives toutes les charges liées à la location meublée, qu’elles soient liées au logement, ou liées à l’activité locative.
Ces charges regroupent, entre autres :
mais également :
En plus des charges déductibles, le régime réel simplifié permet également de déduire de son imposition l’amortissement de la valeur du logement, du mobilier et des éventuels travaux.
Le principal avantage du régime réel réside bien entendu dans le mécanisme de déduction des charges et amortissements qui, dans la plupart des cas, est à l’origine d’un déficit comptable qui peut se reporter jusqu’à 10 ans pour les charges, et indéfiniment pour l’amortissement.
Par conséquent, il est possible de ne pas payer d’impôt pendant plusieurs années dans le cadre du régime réel simplifié, ce qui en fait le régime privilégié de beaucoup de propriétaires-bailleurs.
Toutefois, cette fiscalité particulièrement avantageuse s’obtient en contrepartie de formalités déclaratives plus importantes.
Dans le cas où vous louez en location meublée une partie de votre résidence principale, il est possible d’être exonéré d’impôts pour les sommes perçues. Il sera toutefois nécessaire de bien respecter les conditions requises, à savoir :
L’obtention d’un numéro SIRET est une condition indispensable à l’exercice d’une activité de LMNP.
Pour l’obtenir, il vous faudra vous immatriculer en ligne sur le site de l’institut national de la propriété industrielle (INPI), et ce dans les 15 jours suivant le début de votre activité. Cette immatriculation vous permettra d’obtenir votre numéro SIRET, indispensable pour louer votre logement meublé et encaisser des loyers.
À noter :
Vous pouvez déclarer le début de votre activité de location avant la première mise en location de votre bien. Il peut en effet être intéressant de commencer à déduire les charges avant. Par exemple dans le cadre d'un investissement locatif meublé, la date de début d'activité va généralement correspondre à la date de signature chez le notaire, afin de déduire notamment les frais d’acquisition (frais de notaire et commission de l’agence immobilière).
Il existe deux types de formulaires à remplir selon votre situation. Si vous exercez votre activité en votre nom propre, il vous faudra compléter le formulaire P0i. Si le bien que vous comptez louer est en indivision, il vous faudra utiliser le formulaire FCMB. À compter de cette immatriculation, vous obtiendrez, par défaut, le statut de loueur meublé non professionnel.
En location meublée, les revenus imposables correspondent à l’ensemble des recettes locatives que vous retirerez de votre activité de LMNP, moins les déductions applicables en fonction du régime choisi : abattement forfaitaire pour le micro-BIC, déductions des charges et amortissements pour le régime réel.
Il est particulièrement important de déclarer l’ensemble de ses recettes, qui ne se limitent pas seulement aux loyers perçus dans le cadre d’un bail meublé, mais également aux cas de la sous-location, ainsi qu’aux services rendus, ce qui peut être le cas dans le cadre de la location touristique par exemple.
La manière de déclarer de tels recettes sera différente selon le régime fiscal que vous aurez choisi.
Au micro-BIC, rien de plus simple, vous n’aurez qu’à déclarer le montant de vos recettes locatives meublées par l’intermédiaire du formulaire 2042 C-Pro, en même temps que votre déclaration de revenus personnelle.
Au régime réel en revanche, vous devrez dans un premier temps constituer une liasse fiscale, qui comporte plusieurs annexes dont un bilan comptable, un compte de résultat, et des tableaux d’immobilisations et d’amortissements, puis la transmettre aux impôts.
Une fois cette première étape terminée, vous devrez compléter le formulaire 2042 C-Pro avec vos revenus locatifs et l’envoyer aux impôts.
À noter : La date limite pour transmettre votre liasse fiscale est antérieure à celle de la déclaration des revenus locatifs, en principe début mai.
Bon à savoir :
Depuis le 1er janvier 2023, il est également obligatoire de réaliser une déclaration d’occupation pour chaque bien immobilier à usage d’habitation. Cette déclaration s’opère en ligne, directement sur le site des impôts.
Pour profiter des avantages du statut LMNP, vous ne devez donc pas exercer comme loueur en meublé à titre professionnel. Cette qualification est appréciée au regard des recettes que vous retirez de votre activité.
Vous serez donc considéré comme LMNP tant que :
À noter :
Si votre foyer fiscal regroupe plusieurs personnes, c’est l’ensemble des revenus du foyer fiscal qui sera pris en compte.
En matière fiscale, les règles qui régissent la location meublée pour expatriés ne diffèrent pas de celles qui s’appliquent aux résidents français.
Il n’existe donc aucune incompatibilité entre le statut de LMNP et le fait de ne pas résider en France. Vous pouvez donc tout à fait vivre à l’étranger et continuer, ou débuter, une activité de LMNP. Gardez toutefois à l’esprit que la fiscalité pour les non-résidents peut être complexe, notamment au regard du respect des seuils financiers du LMNP.
En effet, le doute subsiste quant à la prise en compte des revenus obtenus et imposés à l’étranger pour apprécier le respect des seuils financiers du statut LMNP. Si l’Administration fiscale tend à adopter une position restrictive sur ce point, en excluant d’emblée les revenus de source étrangère, le contribuable peut toutefois l’interpréter de manière extensive, en prenant en considération ses revenus de source étrangère.
Ce choix appartenant à chaque contribuable, il est vivement recommandé de s’adresser à un professionnel dans ces situations, d’autant que vouloir échapper à la qualification de LMP n’est pas toujours intéressant, notamment dans le cas des plus-values professionnelles (exonération en cas de cession d’un logement après 5 années échues de statut fiscal LMP).
Le statut LMNP offre de nombreux avantages à celles et ceux qui peuvent en bénéficier. Aux avantages de la location meublée, comme la flexibilité dans la mise en location ou la possibilité de fixer des loyers plus élevés, le LMNP vient ajouter une fiscalité particulièrement favorable pour les propriétaires-bailleurs. Il est toutefois important de garder à l’esprit que, lors de sa création ou de l’exercice de l’activité, le statut de LMNP nécessite d’effectuer des démarches administratives et de veiller au respect des conditions nécessaires à son obtention.
Article rédigé par Baptiste BOCHART
