Qu'il s'agisse d'un contrat de location meublée à titre de résidence principale du locataire ou d'un bail mobilité, la surface habitable du logement loué doit obligatoirement précisée. Quelles sont les conséquences pour le bailleur si cette mention ne figure pas dans le bail de location meublée ou que la superficie indiquée est erronée ?
La superficie habitable est définie par l'article R 111-2 du Code de la Construction et de l'Habitation. Il s'agit de la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Attention cette surface est différente de celle de la loi Carrez. Le bailleur ne peut donc pas se contenter de reprendre la surface indiquée dans son acte de vente !
Alors que la superficie des combles non aménagés, des greniers, remises ou vérandas ou encore des sous-sol autres que caves, parking ou garage est prise en compte pour la superficie Carrez, cela n'est pas le cas dans le calcul de la superficie habitable. La superficie Carrez peut donc être bien supérieure à la superficie habitable. Il est donc important de bien différencier les deux au risque d'être sanctionné.
Attention, la surface habitable minimale d'un logement meublé fait partie des critères de décence à respecter obligatoirement avant toute location.
En cas d'absence dans le contrat de location d'indication de la surface habitable ou d'indication d'une surface erronée, le locataire peut, dans un délai d' 1 mois à compter de la prise d'effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur d'ajouter cette information au contrat de location en LMNP ou LMP. A défaut de réponse du bailleur dans le délai d' 1 mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut saisir, dans le délai de 3 mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d'obtenir la diminution du loyer.
Par ailleurs, l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit une sanction lorsque la surface habitable du logement loué est inférieur de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location. Le locataire peut alors solliciter une diminution de loyer proportionnelle à l'écart constaté. A défaut d'accord entre le locataire et le bailleur ou à défaut de réponse de ce dernier dans les 2 mois de la demande, le juge peut être saisi, dans le délai de 4 mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de 6 mois à compter de la prise d'effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande.
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