En location meublée comme en location vide, les bailleurs ont l’obligation de délivrer un logement décent, au risque d'être condamné à le mettre en conformité ou à voir leur loyer réduit par le juge.
Mais qu'est-ce qu'un logement décent ? Les réponses dans cet article !
Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 le définit comme ne présentant pas de risques manifestes pour la sécurité physique ou la santé de ses occupants et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.
Respecter les critères de décence d'un logement meublé comme vide est un préalable à la signature d'un bail de location entre propriétaire et locataire.
Le logement en location meublée LMP ou LMNP ou en location vide doit disposer au moins d’une pièce principale ayant :
• soit une surface habitable au moins égale à 9m² et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m
• soit un volume habitable au moins égal à 20m3
Le volume de 20 m3 est calculé en prenant en compte la partie de la pièce dont la hauteur est supérieure ou égale à 1,80 m.
Un logement faisant l’objet d’un arrêté d’insalubrité ou de péril ne saurait être considéré comme un logement décent.
Le logement doit assurer le clos et le couvert du locataire.
Le dispositif de retenue des personnes dans le logement et ses accès (garde-corps des fenêtres, escaliers…), les réseaux et branchements d’électricité, de gaz, les équipements de chauffage et de production d’eau chaude, doivent respecter les normes de sécurité et être en bon état d’usage.
Les matériaux de construction, canalisations ou revêtements muraux du logement ne doivent pas présenter de risques manifestes pour la sécurité physique ou la santé des locataires (risque de saturnisme et de maladies liées à la présence d’amiante).
Les dispositifs d’ouverture et de ventilation doivent être adaptés à l’usage du local. Le logement doit être exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites.
Enfin, les pièces destinées au séjour ou au sommeil doivent être suffisamment éclairées naturellement et avoir un accès à l’air libre par le biais d’un ouvrant ou d’un volume vitré.
Le logement décent doit comporter une installation permettant un chauffage normal. Le dispositif doit comprendre une alimentation en énergie, une évacuation des produits de combustion et être adapté aux caractéristiques du logement.
Le local doit également comprendre des installations permettant une utilisation normale de l’eau potable, l’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes sans refoulement des odeurs, un réseau électrique suffisant pour permettre l’éclairage de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants.
Sont également exigés :
• L’aménagement d’une cuisine ou d’un coin cuisine permettant de recevoir un appareil de cuisine (plaques de cuisson, four ou micro-ondes) et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et une installation d’évacuation des eaux usées
• Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w-c séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. Il est cependant mentionné que l’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un w-c extérieur au logement, s’il est situé dans le même bâtiment et facilement accessible.
Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement respectant un critère de performance énergétique minimale. Pour être « énergétiquement décent » l’étanchéité à l’air et l’aération de ce logement doivent être correctes.
L’étanchéité à l’air : Le logement doit être protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois qui donneraient sur l’extérieur ou des locaux non chauffés doivent présenter une étanchéité suffisante à l’air. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés doivent également être munies de portes ou de fenêtres.
Enfin, les cheminées doivent être munies de trappes. À noter que l’ensemble de ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements d’outre-mer.
Aération : Le logement doit être conçu pour permettre une aération suffisante. Ainsi, les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation doivent être en bon état et permettre un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale et au fonctionnement des équipements.
Si le logement que vous louez meublé ou vide ne satisfait pas aux conditions de décence, le locataire peut demander, à tout moment, sa mise en conformité. En cas de désaccord avec le bailleur, c’est le juge qui déterminera la nature des travaux et le délai de leur exécution. En pratique il sera le plus souvent nécessaire de désigner préalablement un expert.
En outre, « à défaut de mise en conformité » le juge pourra réduire le montant du loyer initialement prévu dans le bail de location. Il en sera ainsi, si pour des raisons matérielles et techniques, il est impossible de réaliser les travaux par exemple dans le cas d’un logement avec une pièce principale de 8 m² et un volume inférieur à 20 m3.
