Chaque année, les loueurs de biens meublés doivent, comme tout propriétaire d’une propriété bâtie, s’acquitter de la taxe foncière. Et si son montant est en augmentation ces dernières années, des stratégies existent pour pouvoir en réduire l’impact financier pour les LMNP.
Les LMNP ou LMP sont assujettis à plusieurs taxes pour leur location meublée. La taxe foncière est une taxe annuelle qui se distingue entre la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) et celle sur les propriétés non bâties (TFNB). Dans le domaine de la location meublée, les loueurs seront donc concernés par la taxe foncière sur les propriétés bâties.
Elle se calcule en prenant en compte la valeur cadastrale de la propriété au 1er janvier de l’année, qui fait l’objet d’une revalorisation annuelle en tenant compte d’un indice directement lié à l’inflation. À cette valeur est ensuite ajouté un taux, propre à chaque commune, qui détermine le montant à payer pour le propriétaire ou l’usufruitier.
Le montant de la taxe foncière est donc évolutif d’une année sur l’autre puisqu’il prend en compte deux variables : l’indice de revalorisation et le taux décidé par la commune, même si certaines communes ne font pas systématiquement évoluer ce taux d’une année sur l’autre.
À titre d’exemple, selon une étude de la direction générale des finances publiques, 16,7% des communes ont fait évoluer leur taux à la hausse entre 2023 et 2024.
La taxe foncière doit être payée, au plus tard, aux alentours de la fin du mois d’octobre.
À cet effet, les propriétaires qui y sont soumis reçoivent, à l’avance, un avis de taxe foncière. La date de cet envoi est différente pour les contribuables non mensualisés (le 28 août pour l’année 2024) et les contribuables mensualisés (le 20 septembre pour l’année 2024).
En 2024, la date limite est par exemple fixée au 20 octobre 2024 pour les paiements effectués en ligne, et au 15 octobre dans les autres cas. En 2023, la date limite était au 21 octobre.
À noter : Le paiement en ligne est obligatoire à partir d’un montant de taxe supérieur à 300 €.
Attention, tout retard de paiement peut entraîner des pénalités de retard supplémentaires.
Cette taxe est due chaque année par toute personne qui, au premier janvier de l’année, est propriétaire ou usufruitier d’un bien immobilier, comme un logement loué meublé par exemple.
Elle n’est donc pas supportée par le locataire. Toutefois, cela sera différent pour la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, ou TEOM, qui est affiliée à la taxe foncière.
Contrairement à la taxe foncière, il est possible de reporter le montant de la TEOM sur le locataire, car cette taxe constitue une charge récupérable. Son montant pourra donc être compris dans le décompte annuel de charges et, éventuellement, donner lieu à une régularisation si son montant est supérieur à celui de la provision sur charges versée par le locataire.
À noter : La régularisation ne sera toutefois possible que dans le cas où c’est la méthode de la provision sur charges qui est prévue dans le contrat, et non celle des charges forfaitaires.
Il reste également important de noter que, dans le cas d’un départ ou d’une arrivée en cours d’année, il ne sera possible de demander au locataire de s’acquitter que de la fraction de la TEOM qui correspond à son temps d’occupation effectif du bien.
Dans le cadre d’une activité de location meublée, un grand nombre de dépenses liées à l’activité peuvent être déductibles du montant imposable avant le calcul de l’impôt. La taxe foncière fait partie de ces dépenses déductibles, tout comme d’autres taxes, telle la cotisation foncière des entreprises (CFE). Il faudra toutefois avoir choisi le bon régime fiscal.
Déduire la taxe foncière est possible à condition de relever du régime réel d’imposition.
Ce régime fiscal, accessible à tous les loueurs en meublé, permet en effet de bénéficier de la déduction des charges, ainsi que du mécanisme de l’amortissement. Mis ensemble, ces deux mécanismes sont très avantageux pour les loueurs, car ils leur permettent de réaliser davantage d’économies d’impôt.
Bon à savoir : Il est possible de choisir de relever du régime réel d’imposition lors de la création de l’activité sur le portail de l’institut national de la propriété industrielle (INPI), ou à tout moment lors de leur activité, par le biais d’un courrier de levée d’option qu’il sera nécessaire d’adresser à l’administration fiscale, avant la date de début de déclaration des revenus de l’année fiscale concernée par le changement, soit aux alentours de fin mai ou début juin chaque année.
Immatriculer son activité de loueur en meublé
Force est de constater que les taxes liées à la propriété d’un bien immobilier, et notamment la taxe foncière, sont en constante augmentation depuis plusieurs années. D’une part en raison de l’inflation, qui joue un rôle dans la revalorisation annuelle de la valeur cadastrale de la propriété, d’autre part, parce que les communes ont tendance à également augmenter le taux de calcul de la taxe foncière.
À titre d’illustration, la taxe foncière a ainsi connu une augmentation constante sur ces trois dernières années en raison de l’inflation : 3,4% en 2022 et 7,1% en 2023. Pour 2024, l’augmentation de la taxe foncière sera d’environ 3,9%.
Pouvoir déduire le montant de la taxe foncière de ses revenus de location meublée permet donc aux loueurs qui relèvent du régime réel de pouvoir absorber ces augmentations en payant moins d’impôts sur les bénéfices de leur activité.
Le conseil JD2M, par Aurélie Travers, conseillère experte JD2M :
« La taxe foncière n’est pas la seule taxe déductible. Et dans le cas où une fraction de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères reste à charge pour le propriétaire, il pourra également être déduit de son montant imposable en tant que charge déductible. Mais la part supportée par le locataire ne pourra bien évidemment pas être déduite. »
En somme, les taxes impactent bien moins la rentabilité des loueurs qui relèvent du régime réel que celle de ceux qui relèvent du régime micro-BIC.
En effet, puisque le régime micro-BIC fonctionne selon le mécanisme de l’abattement forfaitaire, qui est fixe, tout surcoût entraîné pour le loueur par l’augmentation des taxes sera donc directement supporté par ce dernier, qui en verra donc les effets sur sa rentabilité de manière bien plus forte.
Il existe assez peu de possibilités de se voir exonéré du paiement de la taxe foncière en location meublée.
Vous pourrez néanmoins prétendre à une exonération temporaire de la taxe foncière dans le cas où le local affilié à l’activité de location meublée a connu certains changements à savoir :
Si vous en remplissez les conditions, l’exonération sera valable pendant une durée de deux années, suivant celle de réalisation définitive des travaux. Mais elle ne vaudra que pour la partie du logement concernée. Ainsi dans le cas d’une extension du logement, seule la surface nouvelle créée bénéficiera de l’exonération, et non l’intégralité du bien.
À noter : Toute demande d’exonération temporaire doit être adressée au centre des impôts dont dépend votre logement dans les 90 jours suivant l’achèvement des travaux.
Il vous sera également possible de prétendre à une exonération temporaire d’une durée de 3 ans si vous réalisez des travaux d’économie d’énergie pour le bien concerné. Cette exonération est toutefois soumise à une délibération de la collectivité territoriale, et peut être totale ou partielle.
Bon à savoir : Certaines autres taxes auxquelles sont assujettis les loueurs en meublé connaissent également des cas d’exonération, comme la CFE, pour laquelle il est possible de bénéficier d’une exonération dans le cas de la location d’un meublé de tourisme ayant fait l’objet d’un classement. En effet, dans cette situation, le principe est que les meublés de tourisme classés sont exonérés de CFE, sauf décision contraire de la commune où se situe le bien.
Si les taxes, et notamment la taxe foncière, peuvent représenter un poste de dépense à considérer pour les loueurs, l’important est, bien entendu, de garder à l’esprit que des mécanismes fiscaux existent pour en limiter le poids sur les bénéfices de l’activité, et cela passe par le choix du régime fiscal le plus approprié pour l’activité.
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Dans le cas de la détention de plusieurs biens soumis à la taxe foncière, vous recevrez un avis distinct pour chacun d’entre eux, et vous devrez donc vous acquitter de la taxe autant de fois que de biens détenus. Le montant sera bien évidemment variable selon leur valeur cadastrale, et la commune où ils se trouvent.
Dans le cas d’un bien détenu en indivision, c’est l’indivisaire dont le nom figure en premier sur l’acte de propriété qui recevra l’avis de taxe foncière et devra s’en acquitter, à charge pour lui de récupérer ensuite la part de chacun des autres indivisaires qui, rappelons-le, sera déterminée au prorata de leurs parts du bien.
Article rédigé par Baptiste BOCHART
