Plus rentable, plus flexible, plus intéressante fiscalement, la location meublée non professionnelle (LMNP) a tout pour séduire les propriétaires-bailleurs. Mais avant de profiter de tous ces avantages, mieux vaut s’assurer que son logement respecte la loi en matière d’ameublement ! Découvrez notre liste d’équipements à prévoir en location meublée.
La qualification de logement meublée est strictement encadrée par la loi, et implique, pour les propriétaires-bailleurs, de respecter scrupuleusement les obligations en la matière.
Au regard de la législation (Loi n°2014-366 du 24 mars 2014 dite « loi ALUR »), un bien meublé « est un logement décent équipé de meubles en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».
Autrement dit, pour qu’un logement soit considéré comme meublé, un locataire doit pouvoir y habiter directement, en apportant seulement ses effets personnels.
Pour garantir cela, la loi fixe une liste d’équipements indispensables pour qu’une habitation soit considérée comme meublée.
Afin de rendre les dispositions de la loi ALUR plus compréhensibles, un décret du 31 juillet 2015 est venu fixer la liste des équipements nécessaires pour obtenir la qualification de meublé.
Ces équipements sont au nombre de 11, en voici la liste ci-dessous :
Si ces 11 équipements sont obligatoires, rien n’empêche d’ajouter des éléments supplémentaires (meubles, fournitures ou prestations), qui ne manqueront pas de vous aider à louer votre bien au mieux. En effet, augmenter le confort de votre logement peut vous aider à trouver plus facilement un locataire, mais également à fixer un prix de location plus élevé, notamment en location saisonnière.
Attention, au contraire, ne pas fournir l’ensemble des meubles et fournitures obligatoires peut avoir des conséquences importantes.
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Ne pas respecter la réglementation en matière d’équipement d’un logement meublé peut être sources de grandes déconvenues, sur le plan juridique, mais également sur le plan fiscal ! Ainsi, mieux vaut prendre toutes les précautions pour s’éviter un tel désagrément.
En cas de conflit judiciaire, si le juge considère que les meubles fournis avec le logement sont insuffisants pour permettre au locataire de s’y installer immédiatement et convenablement, il peut requalifier la location meublée en location vide.
Dans ce cas, le locataire pourra bien évidemment demander la rupture immédiate du bail. S’il décide toutefois de rester dans le logement, il sera alors entièrement placé sous le régime protecteur de la loi de 1989 (loi n°89-462 du 6 juillet 1989) et bénéficiera notamment d’un contrat de 3 ans (et même de 6 ans si le bailleur est une personne morale), là où un bail de location meublée longue durée se conclut généralement pour un an.
De plus, il est fortement probable que le loyer doive être diminué, voire que le propriétaire-bailleur soit condamné à rembourser une partie des loyers perçus.
Enfin, les revenus retirés de cette location seront imposés dans la catégorie des revenus fonciers et non dans celle des bénéfices industriels et commerciaux, bien plus avantageuse fiscalement, notamment grâce au régime réel simplifié.
Autre conséquence, la requalification en location vide empêchera le propriétaire de pouvoir profiter de la souplesse juridique offerte par la location meublée. Pour rappel, l’un des grands avantages de la location meublée est de pouvoir pratiquer la location saisonnière, ou de louer pour des durées plus courtes et ainsi de pouvoir également profiter du bien immobilier lors des périodes où il n’est pas loué.
Pour plus d'informations sur les risques de requalification du bail, consultez notre article sur le refus des meubles par le locataire.
Tout propriétaire-bailleur de location meublée doit garder à l’esprit que la liste des 11 équipements mentionnés par le décret de 2015 doit impérativement être respectée.
Cette liste est cumulative, et d’interprétation stricte. Autrement dit, un seul équipement manquant sur les 11 peut entraîner la requalification. De plus, il n’est pas possible de compenser l’absence d’un équipement obligatoire par la présence d’un ou plusieurs équipements optionnels supplémentaires.
Notez que votre logement meublé doit également être équipé d'un détecteur de fumée obligatoire.
Que faire si votre locataire est de mauvaise foi et tente de faire requalifier la location meublée en enlevant des meubles ou du matériel ? Pour s’éviter ce genre de désagrément, rien de plus simple, il suffit d’appliquer nos deux conseils :
À noter :
Pour un contrat de location en résidence principale ou pour un bail mobilité, l’état des lieux doit se conformer au modèle établi par le décret du 30 mars 2016, dans les autres cas, sa forme est libre.
Si cela présente quelques contraintes, porter une attention toute particulière à l’équipement d’un bien immobilier en vue de le louer s’avère souvent particulièrement payant. En effet, toucher une clientèle exigeante permet d’augmenter largement la rentabilité d’un investissement en meublé.
La location meublée touche un public qui souhaite obtenir un logement déjà prêt à l’accueillir pour une durée plus ou moins longue, et qui sera donc particulièrement sensible au confort et à la praticité de l’équipement proposé. Appliquer quelques conseils en ce domaine peut permettre de trouver plus facilement des locataires, à plus forte raison en cas de location saisonnière de type Airbnb, où aspect visuel et avis postés en ligne peuvent jouer une part importante dans la fréquentation d’un bien.
Ces équipements ou prestations sont optionnels, mais peuvent vous permettre de faire la différence en séduisant des locataires exigeants dont le budget locatif est élevé.
Si elle permet de fixer librement des loyers qui peuvent largement dépasser ceux du marché de la location de longue durée, la location d’un meublé de tourisme voit sa rentabilité dépendre avant tout de la fréquentation du bien. En conséquence, s’assurer du bien être des locataires peut être un véritable atout, et pour cela, rien de tel que d’adapter l’équipement du bien en fonction de sa localisation.
Quel que soit le lieu où se trouve votre bien, vous pouvez essayer de faire correspondre les meubles et la décoration aux spécificités du terrain ou de la saison. Ajouter des éléments de décoration, ou des équipements supplémentaires (mobilier de jardin, chaises longues pour la période estivale, vaisselle diversifiée, guides mis à disposition,…) ne pourra que contribuer à la satisfaction de vos locataires, et renforcer l’aspect visuel du logement, si important en cas d’annonce postée en ligne.
Maintenant que vous savez tout sur la meilleure manière d’équiper votre logement, il est temps de passer à la partie administrative et fiscale de votre activité LMNP qui, elle aussi, regorge de bonnes pratiques à mettre en place sans plus tarder afin de profiter sereinement de votre activité de loueur en meublé.
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