Mis à jour le 21/03/2025
L’année 2025 amène de nombreux changements pour la location meublée.
Entre l’entrée en vigueur de la loi Le Meur et l’adoption tardive de la loi de finances 2025, plusieurs changements vont avoir lieu pour l’activité de location meublée :
Vous peinez à vous y retrouver parmi tous ces changements ? Nos experts vous aident à déchiffrer les nouveautés pour les LMNP en 2025.
Pour vous aider à identifier les changements qui pourraient s’appliquer à votre situation, voici les 5 points qui seront à garder à l’esprit par les LMNP en 2025.
L’amortissement est un mécanisme de déduction fiscale dont peuvent bénéficier les loueurs en meublé non professionnels, qui leur permet de déduire chaque année une partie de la valeur de leur logement (hors part terrain), des travaux entrepris, ou encore du mobilier, de leur résultat fiscal, réduisant leur imposition annuelle.
Jusqu'à présent, les amortissements déduits sur le logement n’étaient pas pris en compte dans le calcul de la plus-value (la différence entre le prix de vente et le prix d’achat du bien), à l’exception de l’amortissement fiscal occasionné par les travaux de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration, comme prévu par l’article 150-VB du CGI.
Cette situation a toutefois changé depuis la promulgation de la loi de finances 2025, le 14 février dernier.
En effet, l’article 24 de cette loi prévoit de réintégrer le montant des amortissements déduits dans le calcul de la plus-value en cas de vente du bien.
La modification du calcul de la plus-value lors de la cession d’un logement loué meublé viendrait donc générer un rattrapage (souvent partiel et possiblement inexistant comme nous vous l’expliquons dans la suite de cet article) des gains fiscaux effectués pendant la durée de location.
En conséquence, la différence entre le prix d’achat augmenté des amortissements et le prix de vente, qui se verra soumise, comme le veulent les règles d’imposition de la plus-value des particuliers, à un impôt sur la plus-value (19%), ainsi qu’aux prélèvements sociaux (17,2%), pourrait donc être plus élevée.
Ce changement ne devrait toutefois pas avoir un impact significatif sur l’attractivité de l’activité de LMNP en 2025, comparé à d’autres alternatives d’investissement immobilier, notamment parce qu’il est loin de concerner l’intégralité des loueurs en meublé.
En effet, il est important de garder à l’esprit que, d’une part, dans la grande majorité des cas, un bien LMNP n’est pas vendu et finit par être transmis par donation ou succession.
Or, le système de la plus-value ne s’applique que dans les cas de cession à titre onéreux, soit la vente, ce qui fait que tout bien transmis par donation ou succession ne sera pas concerné par cette mesure.
D’autre part, il arrive très fréquemment que le bien exploité en location meublée redevienne, après quelques années, la résidence principale de son propriétaire. Or, il existe une exonération totale de la plus-value en cas de cession de sa résidence principale, ce qui annule donc l’effet de cette mesure dans ce cas
Exemple :
Comparaison avant / après la Loi de Finances 2025 sur un bien immobilier exploité en LMNP (acheté 300 000 €, revendu 500 000 €, 60 000 € d’amortissement déduits)
| Avant LF | Après LF | |
|---|---|---|
| Montant de la Plus-Value imposable |
200 000 € | 260 000 € |
| (500 000€ - 300 000€) | (500 000€ + 60 000€ - 300 000€) | |
| Impôt payé sur la Plus-Value quand je cède le bien ... |
||
| … si j'ai acheté le logement il y a 15 ans | 43 924 € | 57 101 € |
| … si j'ai acheté le logement il y a 30 ans | 0 € | 0 € |
| … si je le donne ou il fait partie d'un héritage | 0 € | 0 € |
| … si le logement est devenu ma Résidence Principale | 0 € | 0 € |
👉 Pour aller plus loin, consultez notre article : LMNP : calculer l'amortissement
Pour le régime micro-BIC, des changements sont à prévoir en 2025 pour les loueurs de meublés de tourisme.
Avec l’entrée en vigueur de la loi Le Meur au 1er janvier 2025, l’imposition des revenus 2024, qui aura lieu au printemps 2025, se fera sur la base des dispositions de l’article 50-0 du code général des impôts dans sa rédaction antérieure à la loi de finances 2024 :
L’impact fiscal de la loi Le Meur ne s’appliquera donc que pour les revenus perçus en 2025, qui seront imposés de la manière suivante lors de la déclaration de ces revenus en 2026 :
| Taux d’abattement du régime micro BIC | Plafonds du régime micro BIC | |||
|---|---|---|---|---|
| Revenus perçus en 2024, déclarés en 2025 | Revenus perçus en 2025, déclarés en 2026 | Revenus perçus en 2024, déclarés en 2025 | Revenus perçus en 2025, déclarés en 2026 | |
| Meublés de tourisme non classés | 50% | 30% | 77 700 € | 15 000 € |
| Meublés de tourisme classés | 71% | 50% | 188 700 € | 77 700 € |
| Location de chambres d'hôtes | 71% | 50% | 188 700 € | 77 700 € |
| Locations meublées longue durée | 50% | 50% | 77 700 € | 77 700 € |
Toutefois, quels que soient ces changements, les loueurs de courte durée qui relèvent du régime micro-BIC pourraient avoir tout intérêt à opter pour le régime réel d’imposition qui permet, dans la plupart des cas, d’optimiser bien plus efficacement leur fiscalité, et ainsi éviter l’augmentation de leur charge fiscale en raison de la baisse de l’abattement prévu pour leur activité.
De plus, un certain nombre de loueurs pourraient être forcés d’opérer un passage forcé au régime réel, puisqu’ils dépasseront les plafonds de recettes fixés pour le régime micro-BIC dans leur catégorie.
Or, un tel changement est à anticiper et le mieux à faire reste de contacter un spécialiste de la fiscalité de la location meublée afin de recueillir ses conseils sur la meilleure manière d’optimiser sa fiscalité au régime réel.
Vous avez des questions sur la fiscalité des locations meublées ?
Contactez-nous
Bon à savoir :
La loi Le Meur, également appelée loi « anti-airbnb », apporte aussi un certain nombre de changements réglementaires pour la location de courte durée. Pour tout connaître de ces changements, vous pouvez aller consulter notre article sur la réglementation des locations saisonnières.
En vertu des dispositions de la loi climat et résilience de 2021 et du décret du 18 août 2023, qui en précise les conditions d’application pour la location meublée, les biens ayant une note de DPE « G » ne sont plus considérés comme remplissant les critères de décence, et ne peuvent donc plus être proposés à la location.
Pour les baux en cours, les locataires peuvent rester dans le bien, mais auront la possibilité de demander la réalisation de travaux de performance énergétique.
👉 À noter : Depuis juillet 2022, les loyers des passoires thermiques, soit les logements ayant une note de DPE équivalente à « F » ou « G », sont gelés.
Le calendrier des interdictions de location se poursuivra ensuite dans les prochaines années, avec l’interdiction de mise en location des logements de la classe « F » en 2028, et par ceux de la classe « E » en 2034, en Métropole.
Pour les locations de courte durée en France métropolitaine, le récent vote de la loi Le Meur soumet également ces dernières au respect des critères de performance énergétique, en laissant désormais 9 ans aux loueurs pour se mettre en conformité.
Ainsi, d’ici 2034, l’ensemble des meublés de tourisme, classés ou non, devront afficher une note de DPE “D” ou supérieure.
D’ici là, toute demande de changement d’usage pour la mise en location d’un meublé sur de courtes durées dans une commune qui applique la réglementation sur le changement d’usage, ne sera délivrée que si la note de DPE du bien est de “E” ou supérieure.
Pour les loueurs concernés, ces règles annoncent la réalisation de travaux obligatoires, afin que leur bien reste compétitif sur le marché locatif. Des aides sont toutefois accessibles sous condition, comme MaPrimeRénov’, ou encore des subventions locales.
De plus, il est important de garder à l’esprit que les éventuels travaux réalisés pourront être amortis dans le cadre du régime réel d’imposition, ce qui permettra aux loueurs d’absorber une partie de coûts de rénovation, contrairement à ceux qui relèvent du régime micro-BIC, qui devront supporter le coût des travaux dans leur intégralité, sans pouvoir en tenir compte dans la fiscalité de leur logement.
Jusqu’en 2024, les loueurs en LMNP relevant du régime réel pouvaient bénéficier d’une réduction d’impôt équivalente aux deux tiers des frais de comptabilité, en adhérant à un Organisme de Gestion Agréé (OGA).
La loi de finances 2025 supprime cet avantage pour l’année 2025.
Désormais, ces frais ne permettront plus au contribuable d’avoir une réduction directe d’impôt sur le revenu.
En revanche, ils resteront imputables en charges déductibles de l’activité LMNP, ce qui atténue la perte de l’avantage précédemment conféré par l’adhésion à un OGA.
En principe, la location meublée n’est pas soumise à la TVA, sauf si 3 des 4 prestations para-hotellières suivantes sont accomplies :
Toutefois, au mois d’août 2024, un changement de doctrine fiscale concernant l’interprétation des activités para-hotellières s’est produit.
Il concerne les séjours de moins d’une semaine, pour lesquels le nettoyage régulier des locaux sera considéré comme assuré à partir du moment où le ménage est fait après le départ des locataires.
De même, la condition de fourniture du linge (draps, serviettes) sera remplie si ce dernier est fourni aux locataires lors de leur entrée dans les lieux.
Comme l’accueil (même non personnalisé) est forcément assuré, les loueurs qui louent leur bien pour de très courtes durées pourraient donc devoir payer la TVA, mais n’auront pas à le faire, tant que le montant des recettes perçues l’année précédente est inférieur au seuil de franchise de TVA.
👉 À noter : La loi de finances 2025 a fait passer ce seuil de franchise de TVA de 85 000 € à 25 000 €. Toutefois, ce seuil pourrait à nouveau faire l’objet d’une révision à la hausse dans le courant de l’année 2025, la mesure ayant d’ores et déjà fait l’objet d’une suspension à la suite de la promulgation de la loi de finances 2025.
| 🔍 Mesure | ❌ Avant 2025 | ✅ Après 2025 |
|---|---|---|
| Amortissements et plus-value sur logement vendu | Réintégration de l’amortissement des travaux de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration | Réintégration de tous les amortissements déduits, sauf équipement et mobilier, dans le calcul de la plus-value |
| Micro-BIC des meublés de tourisme | Abattement 50 % ou 71% | Abattement réduit à 30 % pour les non-classés et 50% pour les classés |
| Plafonds micro-BIC | 77 700 € minimum | 15 000 € pour meublés de tourisme non classés |
| Avantage fiscal OGA | Réduction d’impôt de 2/3 des frais | Frais déductibles à 100% des revenus de l’activité de location meublée |
| TVA sur locations de <1 semaine | Non soumis | Soumises à TVA à partir de 25 000€ (application de ce nouveau seuil de franchise actuellement suspendue) |
| DPE logements classés G | Louables | Interdiction de mise en location |
D’une manière générale, la tendance des dernières lois de finances vise à réduire les niches fiscales, afin d’augmenter les recettes publiques dans un contexte de déficit budgétaire croissant.
Or, l’absence de prise en compte des amortissements déduits pendant l’activité de location meublée lors de la vente d’un bien affecté à une activité de LMNP a été perçue comme une niche fiscale favorisant les investisseurs, raison pour laquelle il a été décidé de mettre fin à cet avantage.
C’est d’ailleurs la même logique qui a conduit les parlementaires, à l’occasion du vote de la loi Le Meur, à diminuer l’abattement accordé aux meublés de courte durée, qui pouvait atteindre les 71% pour les meublés de tourisme classés, même si cette réforme du régime micro-BIC vise également à freiner l’essor de l’activité de location de courte durée, considérée comme participant au déséquilibre du marché locatif dans certaines parties du territoire.
Au regard du déséquilibre locatif et de la proportion de logements loués sur la courte durée, et n’offrant donc pas de solution d’hébergement pour les résidents locaux, le gouvernement a décidé de revoir les avantages du régime micro-BIC à la baisse afin d’inciter les bailleurs à pratiquer la location de longue durée.
Malgré les divers changements qui touchent l’activité de LMNP en 2025, les principes qui font de cette dernière un excellent vecteur d’investissement sont toujours en vigueur, et lui permettent de conserver tout son attrait pour les bailleurs, actuels comme futurs.
Le principal point à garder l’esprit pour commencer l’année 2025 est que l’activité de location meublée n’a perdu aucun des avantages qui ont fait sa force et son attractivité depuis plusieurs décennies :
De plus, la location meublée, grâce à l’amortissement, reste aujourd’hui le seul moyen pour un propriétaire-bailleur de pouvoir réaliser des gains importants, et ce dès le début de son activité, en économisant en moyenne 2 000 € par an.
Or, dans un contexte politique plus qu’incertain, et ayant tendance à évoluer rapidement, la perspective de pouvoir bénéficier d’un avantage existant assure aux loueurs de pouvoir s’appuyer sur une excellente rentabilité au moment le plus important de leur activité, et ainsi de pouvoir réinvestir l’argent économisé pendant de nombreuses années, puisque près de 85% des loueurs relavant du régime réel ne paient pas d’impôts pendant leurs 10 premières années d’activité.
En 2025, les règles qui régissent l’attribution du statut de LMNP seront les mêmes. Tout loueur qui génère moins de 23 000 € de recettes annuelles de son activité de location meublé, ou, si ses recettes dépassent 23 000 €, dispose d’un montant de revenus d’autres activités supérieur à ses recettes de location meublée, relèvera du statut de LMNP.
De même, aucun changement à l’horizon en ce qui concerne les obligations des loueurs de meublés : leur bien devra toujours contenir, au minimum, les 11 équipements et meubles obligatoires dont la liste est fixée par le décret du 31 juillet 2015, et il leur est toujours nécessaire, au début de leur activité, de s’enregistrer sur le site de l’INPI.
Enfin, la souplesse juridique du meublé, véritable avantage de cette activité en comparaison avec la location vide, est toujours d’actualité.
Les loueurs pourront ainsi continuer à choisir entre 5 types de baux différents, afin de faire correspondre leur activité à leurs projets personnels, à la localisation de leur bien, ou encore en fonction de la demande de location.
Bien qu’ils connaissent tous deux des modifications en 2025, le régime micro-BIC et le régime réel sont toujours accessibles aux LMNP en 2025 dans les mêmes conditions qu’auparavant.
Autrement dit, les loueurs resteront libres de choisir le régime fiscal qui leur est le plus avantageux pour augmenter leur rentabilité ou en fonction de leur situation, sauf si cette dernière ne leur permet pas de faire ce choix librement.
Ainsi, les biens en situation d’indivision, ainsi que les loueurs dont le montant de recettes annuelles dépasse le plafond du régime micro-BIC fixé pour leur activité, devront obligatoirement relever du régime réel.
Simulez gratuitement vos économies d'impôt
Comme chaque année, et certainement à plus forte raison en 2025 à la suite de la réforme du régime micro-BIC, de nombreux loueurs devraient ainsi se tourner vers le régime réel, qui s’avère être le régime le plus avantageux dans 85% des cas, grâce aux déductions fiscales permises par les charges et l’amortissement, qui contribuent à diminuer drastiquement le résultat fiscal des loueurs, leur évitant ainsi de payer des impôts sur les revenus de leur activité pendant 10 ans.
Actuellement, il existe 4 cas de figure dans lesquels les LMNP ne seront pas, ou très peu, concernés par la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value.
Pour ce qui est de la taxation de la plus-value en cas de vente, les LMNP relèvent du régime des plus-values des particuliers.
Or, ce régime est caractérisé par un système d’abattements légaux, qui viennent diminuer, dès la 6ème année de détention (et non de location) le montant de la plus-value imposable, jusqu’à permettre aux LMNP d’être totalement exonérés de l’impôt sur la plus-value au bout de 22 ans de détention du bien, et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.
Chez JD2M, la durée de détention moyenne constatée parmi nos clients se situe entre 20 et 25 ans, ce qui rend presque négligeable l’impact de cette réforme en fonction de la stratégie du bailleur.
Par définition, les donations et successions ne sont pas considérées comme des cessions à titre onéreux, et ne déclenchent donc pas d’imposition de la plus-value.
De nombreux loueurs ne vendent pas leur bien en cours d’activité ou immédiatement après sa cessation, mais retournent y habiter plusieurs années.
Or, lorsque le bien loué redevient la résidence principale du loueur, ce dernier bénéficie alors de l’exonération de plus-value prévue pour les résidences principales, à condition que ce changement de statut soit justifié par des raisons personnelles, et non fiscales, afin d’éviter une situation d’abus de droit.
En la matière, il faudra donc, qu’au moment de la cession, le bien puisse être considéré, comme la résidence effective et habituelle du propriétaire, autrement dit qu’il y réside au moins 8 mois par an, et qu’il ait encore le statut de résidence principale au jour de la vente.
Dans le cas où le bailleur n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 dernières années précédant la vente, et qu’il réinvestit le produit de la cession pour financer l’acquisition ou la construction de ce qui va devenir sa résidence principale dans un délai de 24 mois, il sera alors exonéré du paiement de la plus-value pour la cession de son bien.
👉 À noter : Cette exonération n’est possible qu’à la suite de la première vente d’un logement autre qu’une résidence principale et n’est possible qu’une seule fois par propriétaire.
Le texte de la loi de finances 2025 prévoit d’exclure plusieurs activités de location meublée de la réintégration des amortissements.
Il s’agit des résidences gérées, comme les résidences étudiantes ou séniors, les EHPAD, ou encore certains établissements spécialisés dans l’accueil de personnes atteintes de handicap, à l’exclusion des résidences de tourisme qui, quant à elles, ne bénéficient pas de l’exonération.
Autrement dit, pour les loueurs qui ont investi, ou qui comptent investir, dans ce type de biens, la réintégration des amortissements ne trouvera pas à s’appliquer, et les amortissements déduits pendant l’activité ne feront pas l’objet d’une réintégration dans le calcul de la plus-value.
Cette exonération contribue donc à donner un avantage significatif aux investisseurs qui se tournent vers ce type de logement en 2025 et pour les années à venir.
Si les changements qui touchent la location meublée en 2025 peuvent, au premier abord, paraitre importants, leurs conséquences pour les loueurs sont toutefois largement à relativiser, lorsque les loueurs prennent en considération leur stratégie patrimoniale.
Chez JD2M, 80% des propriétaires achètent dans le cadre d’une stratégie à long terme, pour se créer du patrimoine à long terme ou deviennent loueur pour un complément de revenus immédiat.
D’une manière générale, la réforme de la LMNP en 2025 n’est pas de nature à remettre en cause l’attractivité de la location meublée surtout au régime réel, qui reste l’un des investissements le plus rentable, même après les derniers changements réglementaires et pour les années à venir.
Par principe, si le montant des amortissements déduits fiscalement pendant la durée de l’activité de LMNP est ajouté à celui de la plus-value, la conséquence sera une imposition plus importante pour le loueur s’il décide de vendre le bien.
Mais cette affirmation doit être nuancée au regard des abattements pour durée de détention, qui viendront progressivement diminuer l’impact de cette réforme.
En effet, chaque année de détention au-delà de la cinquième, le montant de plus-value imposable subit un abattement dont le taux évolue au fil du temps et est différent s’agissant de l’impôt sur la plus-value (19%) et des prélèvements sociaux (17,2%).
Ainsi, s’agissant du montant soumis à l’impôt sur la plus-value, ce dernier fait l’objet d’un abattement :
Pour les prélèvements sociaux, l’abattement est :
Exemple :
Madame A. vend un bien et réalise une plus-value de 50 000 € après l’avoir détenu pendant 13 ans.
Au moment de calculer son impôt sur la plus-value, la somme qui se verra appliquer le taux d’imposition de 19% ne sera donc pas 50 000 €, mais uniquement 26 000 €.
En effet, puisqu’elle a détenu le bien pendant 13 ans, Madame A. bénéficie d’un abattement de 6% par an pour chaque année à partir de la 5e, soit 8 ans x 6% = 48% d’abattement.
Il en sera de même pour les prélèvements sociaux, avec un montant calculé sur la base de 43 400 €, soit 50 000 € moins un abattement de 13,2% (8 ans x 1,65%).
Pour vous illustrer la diminution de l’impact de la réintégration des amortissements au fil du temps, et l’avantage économique pour la propriétaire d’amortir son bien, nous vous proposons de vous référer à notre tableau ci-dessous, qui compare l’imposition totale supportée par le loueur en fonction du type de location choisie (meublée ou nue) et du régime fiscal (BIC réel et micro-BIC pour la location meublée, et réel foncier pour la location nue).
| Exemple d'un appartement acheté 300 000 €, revendu 410 500 € au bout de 15 ans | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| BIC Réel | Micro-BIC | Différence Micro-BIC & Réel BIC | Foncier Réel | Différence Réel Foncier & Réel BIC | |||
| Loyers annuels | 19 500 € | 19 500 € | n.a. | 16 957 €(1) | n.a. | ||
| Abattements | n.a. | 50% | n.a. | ||||
| Charges annuelles hors intérêts d’emprunt | -4 000 € |
n.a. |
-3 500 €(2) | ||||
|
Intérêts d'emprunt (Moyenne annuelle) |
-6 000 € | -6 000 € | |||||
| Amortissements annuels | -9 500 € | n.a. | |||||
| Résultat imposable pendant détention du bien | 0 € | 9 750 € | 7 457 € | ||||
| Montant annuel d'impôts (avec TMI + PS = 47,2%) | 0 € | 4 602 € | 3 519 € | ||||
| Total d'impôts à payer sur 15 ans (A) | 0 € |
69 030 € |
69 030 € | 52 792 € | 52 792 € | ||
| Imposition de la PV en cas de revente | |||||||
| Montant Plus-Value avant abattements(3) | 253 000 € | 253 000 € | n.a. | 110 500 € | n.a. | ||
| Impôts à payer sur la plus-value en cas de cession (B) | 55 564 € | 55 564 € | 0 € | 24 268 € | -31 296 € | ||
| Imposition totale du loueur | |||||||
| En cours d'activité et en cas de vente (C = A + B) | 55 564 € | 124 594 € | 69 030 € | 77 060 € | 21 496 € | ||
(1) Les revenus fonciers sont en général 15% inférieurs aux revenus en meublé.
(2) Certaines charges ne sont pas déductibles au régime réel foncier.
(3) Au régime Micro-BIC, l'abattement forfaitaire calculé comprend une partie d'amortissements selon l'article 50-0 du CGI : "Pour l'application de la première phrase du présent alinéa, les abattements mentionnés au sixième alinéa du présent 1 sont réputés tenir compte des amortissements pratiqués selon le mode linéaire."
À la lumière des conséquences de l’abattement pour durée de détention que nous venons de vous présenter ci-dessus, il apparaît que les loueurs ont tout intérêt à conserver leur bien le plus longtemps possible, afin de faire jouer au maximum les abattements, voire obtenir une exonération complète de plus-value.
De plus, détenir longtemps le bien permet aux loueurs d’optimiser le plus possible leur fiscalité au régime réel, sans craindre que le montant des amortissements déduits pendant l’activité ne vienne peser sur leur rentabilité, même si leur plus-value s’avère légèrement plus importante en cas de revente.
D’autant que, l’amortissement constitue un avantage fiscal direct, dont le loueur peut profiter pendant son activité de LMNP au régime réel. Avec l’argent ainsi économisé, le propriétaire peut faire des placements, acheter un nouveau bien, etc.
Il est donc largement préférable d’économiser sur son imposition pendant l’activité, plutôt que de tabler sur une économie future en cas de cession, sans parler du fait que les économies d’impôt permises dans le cadre du régime réel sont bien supérieures au montant supplémentaire dont le loueur devra s’acquitter lorsque ces amortissements seront réintégrés dans le calcul de sa plus-value, comme nous vous le démontrons ci-dessous.
Commençons par rappeler le mécanisme de l’imposition en location meublée, qui se calcule sur la base du taux marginal d’imposition, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux.
Dans la grande majorité des cas, le taux marginal d’imposition des loueurs est de 30%, ce qui aboutit à une imposition totale de 47,2% sur les revenus de son activité en y ajoutant les prélèvements sociaux (17,2%).
Autrement dit, pour chaque tranche de 1 000 € économisés grâce à l’amortissement, les loueurs économisent en moyenne 472 €.
La plus-value, quant à elle, correspond (sans tenir compte des abattements pour durée de détention), à une imposition totale de 36,2% (19% + 17,2%). Ce qui veut dire que pour chaque tranche de 1 000 € d’amortissement réintégrée dans le calcul de la plus-value, les loueurs doivent s’acquitter d’une imposition de 362 €.
Pour chaque tranche de 1 000 € amortie, les loueurs économisent donc en moyenne 110 €, soit un gain d’imposition de 11%, montant qui ne fait que s’accroître au fil du temps grâce aux abattements pour durée de détention qui réduisent l’imposition de la plus-value comme le montre le tableau ci-dessous, qui vient illustrer la décroissance du taux effectif d’imposition de la plus-value (impôt sur la plus-value + prélèvements sociaux) au fil du temps.
| Durée de détention | Abattement pour l'IR (19%) | Abattement pour le PS (17,2%) | Taux effectif d'imposition |
|---|---|---|---|
| 0 à 5 ans | 0% | 0% | 36,2% |
| 6 ans | 6% | 1,65% | 34,8% |
| 7 ans | 12% | 3,30% | 33,4% |
| 8 ans | 18% | 4,95% | 31,9% |
| 9 ans | 24% | 6,60% | 30,5% |
| 10 ans | 30% | 8,25% | 29,1% |
| 11 ans | 36% | 9,90% | 27,7% |
| 12 ans | 42% | 11,55% | 26,2% |
| 13 ans | 48% | 13,20% | 24,8% |
| 14 ans | 54% | 14,85% | 23,4% |
| 15 ans | 60% | 16,50% | 22% |
| 16 ans | 66% | 18,15% | 20,5% |
| 17 ans | 72% | 19,80% | 19,1% |
| 18 ans | 78% | 21,45% | 17,7% |
| 19 ans | 84% | 23,10% | 16,3% |
| 20 ans | 90% | 24,75% | 14,8% |
| 21 ans | 96% | 26,40% | 13,4% |
| 22 ans | 100% | 28,00% | 12,4% |
| 23 ans | 100% | 37,00% | 10,8% |
| 24 ans | 100% | 46,00% | 9,3% |
| 25 ans | 100% | 55,00% | 7,7% |
| 26 ans | 100% | 64,00% | 6,2% |
| 27 ans | 100% | 73,00% | 4,6% |
| 28 ans | 100% | 82,00% | 3,1% |
| 29 ans | 100% | 91,00% | 1,5% |
| 30 ans | 100% | 100,00% | 0% |
Ainsi, on constate que ce taux effectif décroît au fil du temps, ce qui signifie que, si l’économie d’impôt pour le loueur est de 110 € par tranche de 1 000 € amortie dans le cas d’une vente réalisée entre la 1ère et la 5e année de détention, elle passe à 252 € par tranche de 1 000 € si le bien est vendu au bout de 15 ans, et à 402 € par tranche de 1000 € amortis en cas de vente au bout de 25 ans, qui est la durée moyenne de détention du bien dans le patrimoine des clients de JD2M.
Les mesures présentes dans les textes de la loi de finances 2025 et de la loi Le Meur emportent des conséquences différentes pour les loueurs en fonction de leur activité.
Ainsi, si les résidences gérées (hors résidences de tourisme) se voient exemptées de tout changement, les loueurs de meublés de tourisme, quant à eux, sont plus fortement pénalisés, notamment s’ils relèvent du régime micro-BIC, et à plus forte raison dans la perspective de devoir, dans les années futures, réaliser des travaux de performance énergétique pour pouvoir continuer leur activité.
En effet, si les loueurs de meublés de tourisme pouvaient avoir tendance à choisir le régime micro-BIC en raison de sa simplicité et d’un taux d’abattement important, le régime réel s’avérait tout de même avantageux dans la grande majorité des cas, puisque la part d’amortissement déductible égale bien souvent le taux d’abattement du régime micro-BIC, et cela sans compter la part des charges déductibles au régime réel, dont la proportion dans les dépenses de l’activité est souvent très importante en location de courte durée en raison des frais importants (frais de plateforme, de déplacement, de gestion, factures, abonnements,...) que cette activité occasionne.
Entre choix du régime fiscal ou encore calcul de l’amortissement, avoir recours à un comptable est plus que jamais recommandé en 2025, afin de bénéficier des meilleurs conseils pour optimiser sa fiscalité.
De plus, la loi de finances 2025 met fin à la réduction d’impôts permise par l’adhésion à un OGA, ce qui pourrait pousser de nombreux loueurs à mettre fin à leur adhésion en 2025.
Or, privés du contrôle de leur liasse fiscale par l’OGA, les loueurs devront donc redoubler de vigilance dans l’élaboration de cette dernière, ou se tourner vers un professionnel qualifié et spécialiste de la location meublée pour les assister dans cette tâche, et éviter tout redressement fiscal en cas d’erreur.
Chez JD2M, notre logiciel spécifique à la location meublée et notre accompagnement comptable garantissent à nos clients la qualité et la fiabilité de leur liasse fiscale depuis plus de 10 ans, sans aucun redressement à ce jour.
Pour découvrir nos services dans le cadre de votre déclaration au régime Réel Simplifié, consultez nos deux offres :
Du fait des changements apportés par l’entrée en vigueur de la loi de finances 2025 et la loi Le Meur, les loueurs qui comptent vendre leur bien ou ceux qui relèvent toujours du régime micro-BIC ont tout intérêt à réfléchir à leur stratégie patrimoniale.
Dans le cas où vous envisageriez de vendre votre bien car, rappelons-le, les donations ou successions ne déclenchent pas de plus-value, vous pouvez analyser le montant des amortissements que vous avez déjà déduits et leur impact potentiel sur la plus-value taxable au moment de la vente.
Ainsi, si vous n’êtes pas contraint de revendre votre bien dans les prochaines années, vous avez tout intérêt à continuer votre activité en tant que LMNP, puisque le temps jouera en votre faveur, et ce pour deux raisons :
👉 À noter : Même dans le cas où vous prévoyez de bientôt revendre votre bien avec une courte durée de détention, le régime réel du LMNP reste très avantageux. Il permet de bénéficier d’une fiscalité optimisée, pouvant aboutir à une exonération totale d’impôt sur vos revenus locatifs pendant plusieurs années. De plus, l’impact de la réintégration des amortissements sera limité, car seuls ceux effectivement déduits seront pris en compte dans le calcul de la plus-value. Enfin, plus la durée de détention sera courte, moins le montant des amortissements déduits réintégré dans le calcul de la plus-value sera important.
Dans le cas où vous aborderiez l’année 2025 en relevant du régime micro-BIC, il pourrait être judicieux de considérer un passage au régime réel d’imposition, afin de profiter de la déduction des charges, ainsi que de l’amortissement, souvent bien plus favorables au loueur que l’abattement prévu par le régime micro-BIC, et ainsi d’optimiser votre fiscalité.
Cette remarque est d’autant plus importante que la mesure de réintégration des amortissements concerne également le régime micro-BIC, puisque l’abattement forfaitaire prend en compte l’amortissement du bien, ce qui veut dire qu’une partie de votre abattement sera réintégré au montant de votre plus-value en cas de vente.
Un passage au régime réel s’avèrera d’ailleurs d’autant plus capital si vous pratiquez une activité de location saisonnière au régime micro-BIC, car l’abattement forfaitaire prévu pour la location de meublés de tourisme non classés et classés a été revu à la baisse par la loi Le Meur, et s’appliquera aux recettes perçues en 2025.
👉 À noter : Si vous pratiquez la location de courte durée et pensez dépasser le plafond de recettes pour le régime micro-BIC en 2025, il vous faudra anticiper un passage forcé au régime réel. Pour cela, veillez à bien conserver vos documents comptables, et à vous rapprocher sans tarder d’un spécialiste de la fiscalité de la location meublée afin de bénéficier des meilleurs conseils pour réduire votre imposition.
En contrepartie d’obligations fiscales et comptables plus importantes, pour lesquelles il est toutefois possible de se faire accompagner, vous pourrez bénéficier d’une fiscalité optimisée en 2025 en passant au régime réel. Pour cela, pensez bien à lever l’option pour le régime réel avant la fin du mois de mai 2025 en adressant un courrier de levée d’option à l’administration fiscale.
Compléter le courrier de levée d'option
« Cette modification des avantages du régime réel ne doit pas faire oublier aux loueurs et aux futurs investisseurs que la pierre, et tout particulièrement au statut LMNP au régime réel d’imposition reste le meilleur investissement pour l’épargnant français.
Cela se comprend d’ailleurs aisément, puisque la location meublée répond à un réel besoin de logement de la part de catégories de population, comme les professionnels en mobilité, les jeunes travailleurs, les étudiants, les vacanciers, ou encore les EHPAD.
Or, la réintégration de l’amortissement dans le calcul de la plus-value ne peut remettre en cause, à elle seule, l’attractivité du régime réel en location meublée, dont nous avons évalué la rentabilité, pour l’année précédente, à 6,4% en moyenne pour nos clients.
Il convient donc de se méfier des discours alarmistes qui peuvent surtout pousser les loueurs et futurs investisseurs à faire l’impasse sur un avantage fiscal réel et immédiat, l’amortissement, au seul motif d’une éventuelle réintégration de ce dernier qui, rappelons-le, reste conditionnée à la vente du bien. D’autant que le coût de cette potentielle réintégration sera moins important que l’économie fiscale réalisée par le loueur pendant son activité, à plus forte raison puisque la plus-value peut être très largement diminuée par la durée de détention du bien.
Au regard de sa fiscalité, de sa souplesse juridique, ou encore de la forte demande existant sur le marché de la location meublée, mode d’habitat qui séduit de plus en plus de locataires qui désirent rester mobiles pour s’adapter au marché du travail, la location meublée apparait toujours comme une solution privilégiée, à la fois plus rentable que l’assurance vie, plus sure que l’investissement en bourse, et plus avantageuse fiscalement et juridiquement que la location nue. »
Au regard de la manière dont sont imposés les revenus de location meublée, à savoir sur la base du taux marginal d’imposition du loueur auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux, l’amortissement reste un outil d’optimisation particulièrement efficace, et ce même en cas de réintégration éventuelle dans le calcul de la plus-value.
En effet, la grande majorité des loueurs ont un taux marginal d’imposition moyen de 30%, ce qui, en y ajoutant les prélèvements sociaux (17,2%) signifie une imposition à 47,2% sur leurs revenus. L’amortissement permet donc, en moyenne, d’économiser 47,2% d’impôt sur les revenus de location, alors même que sa réintégration signifie pour le loueur une imposition à 36,2% (19% d’impôt sur la plus-value et 17,2% de prélèvements sociaux).
Exemple :
Monsieur A. acquiert un bien meublé et le revend 4 ans plus tard après avoir pratiqué la location meublée pendant cette période. Le prix d’achat du bien est de 100 000 €, le prix de revente est de 150 000 €. Pendant son activité de location au régime réel, Monsieur A. a pu déduire 12 000 € d’amortissement.
Sachant que le taux marginal d’imposition de Monsieur A. est de 30%, l’amortissement lui a permis d’économiser 5 664 €, soit 47,2% de 12 000 €.
Lors de la vente de son bien, les 12 000 € d’amortissement déduits par Monsieur A. sont réintégrés au calcul de sa plus-value, portant le montant de cette dernière à 62 000 € qui correspondent au prix de vente (150 000 €), augmenté des amortissement déduits (12 000 €) et diminué du prix d’achat (100 000 €).
Monsieur A. va, au total, s’acquitter d’une imposition de 36,2% sur sa plus-value, soit un total de 22 444 €, dont 4 344 € représentent le coût de la réintégration des amortissements.
Déduire 12 000 € d’amortissement pendant son activité a donc permis à Monsieur A. d’économiser 5 664 € d’impôts, contre uniquement 4 344 € de plus-value supplémentaire, soit une différence de 1 320 €.
Depuis plusieurs années, la tension du marché locatif s’accroit, ce qui a pour conséquence une demande toujours plus forte de la part des locataires, et assure ainsi aux propriétaires de pouvoir facilement louer leur bien, et ainsi bénéficier de revenus constants, ce qui améliore leur rentabilité.
Que votre bien soit situé dans une zone touristique, à forte population étudiante, ou encore simplement dans une agglomération dynamique, la pluralité des modes de location qu’offre la location meublée vous permettra de systématiquement trouver des locataires.
De plus, au regard de leur nouveau statut privilégié, vous pouvez également choisir d’investir dans des résidences gérées (hors résidences de tourisme), qui ne sont absolument pas impactées par le contenu de la loi de finances 2025.
Certains loueurs peuvent être tentés de pratiquer leur activité de location meublée à travers une SCI (société civile immobilière).
Si cela peut être avantageux dans certaines situations fiscales, ce n’est pas le cas pour la plupart des loueurs en meublé, et ce pour 4 raisons :
En premier lieu parce qu’exercer son activité en meublé par le biais d’une SCI entraîne une double imposition, à savoir :
En matière de trésorerie, le statut LMNP (en entreprise individuelle ou indivision) permet donc de récupérer de la trésorerie tous les ans librement, sans double taxation (IS + impôts sur les dividendes) et ce même en l’absence de bénéfice comptable.
Ce qui n’est pas possible en SCI, qui impose de réaliser des bénéfices pour pouvoir récupérer des dividendes.
Or, en SCI, le jeu des amortissements a tendance à entrainer un résultat comptable déficitaire, et donc une impossibilité de récupérer des dividendes, et ce même si la trésorerie de la SCI est positive.
Alors qu’en LMNP, même si le résultat fiscal est déficitaire, le loueur touche tout de même l’argent provenant de ses loyers directement sur son compte bancaire et peut donc y avoir recours.
Le statut de SCI ne permet pas de bénéficier du mécanisme des abattements sur la plus-value pour durée de détention, comme c’est le cas pour les LMNP. De plus, le retrait d’actif (arrêt de l’activité LMNP sans vente) est facile et non taxable en LMNP.
Une complexité juridique et des coûts élevés en SCI
Enfin, le coût et la complexité juridique qui accompagnent la gestion d’une SCI sont plus importants, étant soumise aux contraintes du droits des sociétés.
En effet, les frais de gestion d’une SCI sont plus élevés (notamment pour la comptabilité), et la rédaction des statuts et autres documents juridiques est plus fastidieuse et onéreuse. Le statut LMNP est clairement plus simple à gérer.
La SCI présente également d’autres inconvénients par rapport à une activité de LMNP :
Vous êtes à la recherche d’un comptable pour votre SCI, prenez rdv auprès de notre partenaire !
Au vu du contexte, certains bailleurs pourraient être tentés de se tourner vers la location nue. Toutefois, opérer un tel changement dans les conditions actuelles pourrait se révéler peu pertinent.
La location meublée conserve un net avantage en termes de rentabilité, puisque les loyers sont en moyenne 20% plus élevés qu’en location nue, mais aussi parce qu’il s’agit d’un mode de location plus flexible, qui avantage donc les loueurs.
La location nue ne laisse pas le choix au bailleur, qui ne peut louer que sur de longues durées, en vertu d’un bail de 3 ans, contre uniquement un an en location meublée, qui donne, de plus, accès au bail saisonnier, mobilité, ou encore étudiant.
La location meublée permet donc aux bailleurs de s’adapter à la demande en fonction de la localisation du bien, contribuant ainsi à une meilleure rentabilité, ou permettant de faire correspondre leur activité à leurs projets personnels, puisque récupérer son bien est plus aisé en location meublée.
Le rapport de 2016 établi par l’IGF, que nous mentionnions précédemment et qui n’a débouché sur aucune réforme, rappelait d’ailleurs que le choix fait par les bailleurs de pratiquer une activité de location meublée plutôt que la location nue était autant, si ce n’est davantage, motivé par la flexibilité de cette activité plutôt que par sa fiscalité.
Selon le rapport de l’IGF, la souplesse juridique de la location meublée est ainsi citée par 35% des bailleurs comme la première raison de pratiquer la location meublée, et a constitué un critère pris en compte dans la décision de mise en location pour 80% d’entre eux.
En comparaison, la conviction de pouvoir bénéficier d’un régime fiscal plus avantageux que celui applicable en location nue est citée comme la première motivation par 25% des bailleurs, et comme un critère important par 72% d’entre eux.
Il est donc important de ne pas résumer la location meublée à sa seule dimension fiscale, et d’autres points sont ainsi à prendre en compte au moment de considérer un passage du meublé au nu, ou inversement.
La fiscalité constitue également un argument en faveur de la location meublée, qui permet, grâce au régime réel, de ne pas payer d’impôts pendant les 5, voire les 10 premières années de l’activité, grâce à la déduction des frais de notaire et l’amortissement de la valeur du bien, deux avantages inaccessibles aux loueurs de logements nus.
D’autant que les récents changements apportés par la loi de finances 2025 ne sont pas de nature à remettre en cause l’avantage dont dispose la location meublée vis-à-vis de la location nue.
En l’état actuel, mieux vaut donc continuer à privilégier la location meublée, tout en gardant à l’esprit qu’une transition vers la location nue sera toujours possible dans le futur.
En somme, que vous exerciez actuellement une activité de LMNP, ou que vous prévoyiez de commencer une activité de LMNP en 2025, les mesures issues de la LF 2025 ne sont pas de nature à remettre en cause vos projets ou la rentabilité de votre investissement, et l’activité de location meublée a encore de beaux jours devant elle, particulièrement au régime réel.
En vertu des dispositions de la loi de finances 2025, la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value concerne également les loueurs qui relèvent du régime micro-BIC.
Dans cette situation, le montant des amortissements réintégrables sera calculé à partir de la valeur du bien, mise en rapport avec les sommes ayant fait l’objet d’un abattement dans le cadre du régime micro-BIC.
Exemple :
Monsieur B. a pratiqué la location de longue durée pendant 10 ans, avec un loyer de 12 000 € annuels. Toutes ces années, Monsieur B. a déclaré ses revenus au titre du régime micro-BIC, et a donc bénéficié d’un abattement de 6 000 € par an (50% de ses recettes annuelles de 12 000 €) avant calcul de son imposition, soit 60 000 € d’abattement cumulés sur les 10 ans.
En prenant en considération la valeur du bien de Monsieur B., la valeur de l’amortissement du bien représente 3500 € par an, soit 35 000 € sur 10 ans. On considère donc que, sur les 60 000 € d’abattement cumulés, 35 000 représentent l’amortissement du bien, et c’est donc cette somme qui sera réintégrée lors du calcul de la plus-value.
Article rédigé par Baptiste BOCHART
