Y aura-t-il des changements pour les LMNP en 2025 ? C’est une question qui se pose souvent ces derniers temps, en raison de l’étude de plusieurs textes comme celui de la PPL 1176 (dite loi anti-AirBnB) ou du Projet Loi de Finances (PLF) 2025, ainsi que la publication d’un rapport sur la fiscalité locative. Afin que vous puissiez vous faire une idée précise de la situation, nous vous présentons tout ce que vous devez savoir sur le sujet à l’approche de 2025.
Depuis quelques années, la crise du logement est au cœur des préoccupations, et une partie de la classe politique a choisi de tourner son action vers l’activité de location meublée, et plus particulièrement vers celle de location meublée de courte durée dans les zones tendues. En conséquence, plusieurs textes ont vu le jour en 2024, mais leur impact pour les LMNP en 2025 est à relativiser.
Pour la LMNP, tout a commencé dès le 1er janvier 2024, avec l’entrée en vigueur de la loi de finances 2024. Cette loi apportait des changements au régime micro-BIC pour les loueurs de meublés de tourisme (location saisonnière).
Les loueurs de meublés de tourisme non classés ont donc vu ce régime devenir bien moins avantageux, passant :
Ce texte n'a finalement jamais vu le jour, car il n'a pas été pris en compte par l'Administration fiscale pour les revenus 2023. De plus, la PPL1176 (paragraphe suivant) l'a rendu caduque.
Dans la première moitié de l’année, les loueurs de meublés de tourisme ont également été concernés par les débats menés sur le texte de la proposition de loi visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif en zone tendue, plus communément appelée PPL 1176, proposition de loi « anti-airbnb », ou encore proposition de loi Le Meur. La loi a récemment été votée dans sa version finale les 5 et 7 novembre, sous le nom de loi “visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale”.
Le thème de la réglementation de la location de courte durée est bien davantage au cœur de ce texte, et pour tout connaître des éventuels changements qu’apporte la dernière version du texte vous pouvez consulter notre article dédié : Location meublée touristique : une nouvelle loi pour 2024 ?
Pendant l’été, les LMNP ont également pu entendre parler du rapport Le Meur, du nom de la députée également à la tête de la proposition de loi sur la location de courte durée que nous venons de mentionner.
Ce rapport concerne l’ensemble des LMNP, et propose des scenarii de réforme de la fiscalité locative meublée. Ces scenarii proposent de mettre fin à l’affiliation des LMNP au régime des bénéfices industriels et commerciaux et d’uniformiser la fiscalité de la location vide et de la location meublée. À l’exception de l’un d’entre eux, ces scenarii proposent aussi de mettre fin au régime de l’amortissement en LMNP.
Si l’annonce de ce rapport a été largement reprise, et de manière retentissante, sa portée est largement à relativiser. Il n’est ainsi nullement garanti que ce rapport débouche sur une proposition ou un projet de loi. Et même si cela devait arriver, un tel texte provoquerait de vives oppositions, et ne pourrait aboutir qu’après de longs débats et un certain nombre d’amendements. D’autant plus que le biais sous lequel ce rapport est présenté a fait l’objet de vives contestations, en raison d’une tendance à réduire l’activité de location meublée à celle de la location saisonnière. Les chiffres de ce rapport ont d’ailleurs depuis été nuancés par la députée.
Mise à jour - Actualité du 12/11/2024 : À la suite du vote du PLF 2025 par l’Assemblée nationale, l’article 24 du PLF 2025, qui contient la mesure proposant la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value, a été rejetée par les députés. À ce jour, elle ne fait donc plus partie du texte du PLF 2025.
Enfin, depuis la rentrée, ce sont les débats sur le projet de loi de finances 2025 qui vont le plus concentrer l’attention puisque des mesures fiscales pourraient concerner les LMNP, comme la réintégration des amortissements lors du calcul de la plus-value. Les différents votes du texte, et les amendements adoptés, devront donc être suivis avec attention dans les prochaines semaines.
Pour le régime micro-BIC, des changements sont à prévoir en 2025 pour les loueurs de meublés de tourisme.
En l’état actuel des choses, à la suite du vote de la PPL1176 début novembre, l’imposition des revenus 2024, qui aura lieu au printemps 2025, se fera sur la base des dispositions de l’article 50-0 du code général des impôts dans sa rédaction antérieure à la loi de finances 2024:
L’impact fiscal de la PPL1176 ne s’appliquerait donc que pour les revenus perçus en 2025, qui seraient donc imposés de la manière suivante lors de la déclaration des revenus 2026 :
| Mise à jour suite au vote de la PPL1176 du 07/11/2024 | Taux d’abattement du régime Micro BIC | Plafonds du régime Micro BIC | ||
|---|---|---|---|---|
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Revenus perçus en 2024, déclarés en 2025 |
Revenus perçus en 2025, déclarés en 2026 |
Revenus perçus en 2024, déclarés en 2025 |
Revenus perçus en 2025, déclarés en 2026 |
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| Meublés de tourisme non classés | 50% | 30% | 77 700 € | 15 000 € |
| Meublés de tourisme classés | 71% | 50% | 188 700 € | 77 700 € |
Toutefois, quels que soient ces changements, les loueurs de courte durée qui relèvent du régime micro-BIC pourraient avoir tout intérêt à opter pour le régime réel d’imposition qui permet dans la plupart des cas, d’optimiser bien plus efficacement sa fiscalité.
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À l’heure actuelle, les LMNP bénéficient de l’amortissement de la valeur du bien. L’amortissement est un mécanisme de déduction fiscale dont peuvent bénéficier les loueurs en meublé non professionnels en leur permettant de déduire chaque année une partie de la valeur de leur logement (hors part terrain), des travaux entrepris, ou encore du mobilier, de leur imposition. Cela permet aux LMNP de bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse au régime réel d’imposition, mais le montant des amortissements déduits ne sont pas pris en compte dans le calcul de la plus-value (la différence entre le prix de vente et le prix d’achat du bien). Le contenu du projet de loi de finances prévoit donc de réintégrer leur montant dans le calcul de la plus-value en cas de vente du bien.
Cela voudrait donc dire plus d’imposition à la revente puisque la différence entre le prix d’achat augmenté des amortissements et le prix de vente serait plus importante qu’actuellement où les amortissements ne sont pas pris en compte. Le total soumis, comme le veulent les règles d’imposition de la plus-value des particuliers, à un impôt sur la plus-value (19%), ainsi qu’aux prélèvement sociaux (17,2%), serait donc plus élevé.
Ce changement, s’il a effectivement lieu, ne devrait toutefois pas avoir un impact significatif sur l’attractivité de l’activité de LMNP en 2025, comme nous vous l’expliquons dans la suite de cet article.
Mise à jour - Actualité du 12/11/2024 : À la suite du vote du PLF 2025 par l’Assemblée nationale, l’article 24 du PLF 2025, qui contient la mesure proposant la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value, a été rejetée par les députés. À ce jour, elle ne fait donc plus partie du texte du PLF 2025, même si la suite des débats doit être suivie avec attention lors des autres phases d’examen du texte. Ce texte pourra être soumis à un possible 49.3 avant un passage au Sénat. Il pourra ensuite être changé une dernière fois en 49.3 en Commission Mixte Paritaire.
Il s’agit là d’une proposition de réforme formulée par le rapport Le Meur, du nom de la députée Annaïg Le Meur. Ce rapport sur la fiscalité locative, rendu public pendant l’été, avait pour but de proposer des scenarii de réforme de la fiscalité locative, et a reçu un accueil plus que mitigé.
Le contenu de ce rapport concernant uniquement les LMNP, il propose de rendre le statut de LMP plus difficilement accessible en portant son seuil à 30 000 €, contre 23 000 € actuellement.
Pour rappel, est actuellement considéré LMNP toute personne qui retire moins de 23 000 € de chiffre d’affaires annuel de son activité de location meublée, ou dispose d’autres revenus d’activité supérieurs au montant de ses recettes annuelles de location meublée, même si ces dernières dépassent 23 000 €.
Ce point ne serait toutefois pas nécessairement une mauvaise chose pour les LMNP, dont certains se retrouvent parfois confrontés à un passage forcé au statut LMP. Et si le statut de LMP a également ses avantages, le rendre moins facilement accessible pourrait profiter à bon nombre de LMNP.
Un tel changement est toutefois aujourd’hui bien loin du débat politique et n’a, pour l’heure, fait l’objet d’aucune proposition concrète visant à une réforme, et aucun texte de loi n’est à ce jour en préparation sur le sujet.
Actuellement, la seule certitude quant à ce qui touchera les LMNP en 2025 reste la suite des mesures prévues par la loi climat et résilience d’août 2021, dont les termes ont été précisés par un décret du 18 août 2023 pour les locations meublées.
Depuis déjà deux ans, les loyers des passoires thermiques, soit les logements ayant une note de DPE équivalente à « F » ou « G », sont gelés. Et à partir du 1er janvier 2025, les logements classés « G » ne pourront plus être mis en location, imposant la réalisation de travaux de rénovation énergétique. Ils seront suivis par les logements de la classe « F » en 2028, et par ceux de la classe « E » en 2034, en Métropole.
Cette entrée en vigueur reste toutefois en sursis à la suite des annonces de Michel Barnier quant à sa volonté de voir le calendrier d’application reportée, et une proposition de loi en ce sens a récemment été déposée. Le calendrier reste toutefois serré et, à l’heure actuelle, le texte est toujours censé s’appliquer au premier janvier 2025.
Pour les locations de courte durée en France métropolitaine, le récent vote de la PPL1176 soumet également à ces dernières au respect des critères de performance énergétique, en laissant 10 ans aux loueurs pour se mettre en conformité. Ainsi, d’ici 2034, l’ensemble des meublés de tourisme, classé ou non, devra afficher une note de DPE “D” ou supérieure. D’ici là, toute demande de changement d’usage pour la mise en location d’un meublé sur de courte durées ne sera délivrée que si la note de DPE du bien est de “E” ou supérieure.
C’est une idée qui revient presque chaque année, à l’occasion du vote de la loi de finances. Et l’année 2025 n’échappe pas à la règle, notamment en raison des différents textes qui ont concerné l’activité de location meublée en 2024.
Les derniers changements intervenus n’ont touché que l’activité de location meublée de courte durée dont les bailleurs avaient choisi de relever du régime micro-BIC. Et quant au rapport Le Meur, rendu public au début de l’été, sa portée est à très largement relativiser, de même que celle de la proposition de loi n°1176. Explications avec nos réponses à vos plus grandes questions pour 2025.
Pour l’instant, rien n’a changé en matière de fiscalité, sauf pour les loueurs de meublés de tourisme au régime micro-BIC. Les avantages fiscaux du régime réel sont toujours accessibles aux loueurs en meublé, notamment (1) la comptabilisation des frais d'acquisition, travaux et mobilier dans les dépenses d'activité et (2) l'amortissement de la valeur du bien, qui, ensemble, permettent à +85% des clients JD2M de ne pas payer d'impôts pendant les 5 premières années. Le sujet de la réintégration des amortissement reste encore en discussion et ne changera pas les bénéfices intrinsèques du LMNP. Autrement dit, les loueurs de meublé vont pouvoir continuer à profiter de leurs avantages fiscaux.
C’est la mesure phare que propose le rapport Le Meur : la fin de l’affiliation des LMNP au régime des bénéfices industriels et commerciaux, ainsi que la création d’un statut commun aux loueurs en meublé et en location vide.
Cela se traduirait, selon 4 des 5 scenarii présentés dans le rapport, par la fin du mécanisme de l’amortissement au régime réel, et la mise en place de taux d’abattement commun entre location vide et meublée (et parfois meublée de courte durée), au régime micro-BIC.
Cependant, cette réforme est loin d’être actée : ni le PLF 2025 ni les parlementaires, divisés sur la question, ne soutiennent unanimement le projet, rendant une réforme profonde de la location meublée peu probable.
Stéfano Demari, Président de JD2M, nous livre son analyse de la situation :
« Ce qu’il faut pour l’instant retenir des débats en cours c’est que toute réforme d’ampleur remettant en cause le statut LMNP n’est pas dans les plans du gouvernement et que la pierre, et tout particulièrement au statut LMNP au régime réel d’imposition reste le meilleur investissement pour l’épargnant français.
En effet, malgré les effets d’annonce, aucune mesure visant à faire disparaitre le statut LMNP ne figure dans le texte du projet de loi de finances 2025.
Cela se comprend d’ailleurs aisément. Premièrement car la location meublée répond à un réel besoin de logement de la part de catégories de population, comme les professionnels en mobilité, les jeunes travailleurs, les étudiants, ou encore les EHPAD. Deuxièmement, parce que d’autres biais existent pour lutter contre la crise du logement, et notamment la voie réglementaire, pour encadrer l’activité de location de courte durée qui, il est nécessaire de le rappeler, est également essentielle pour de nombreuses communes.
Seule la question de la réintégration de l’amortissement dans le calcul de la plus-value subsiste aujourd’hui pour les loueurs en meublé au régime réel, mais cette seule mesure n’est pas à même de remettre en cause l’attractivité du régime réel en location meublée, dont nous avons évalué la rentabilité, pour l’année précédente, à 6,4% en moyenne pour nos clients.
Il convient donc de se méfier des discours alarmistes qui peuvent surtout pousser les loueurs et futurs investisseurs à faire l’impasse sur un avantage fiscal réel et immédiat, l’amortissement, au seul motif d’une imposition de la plus-value plus importante qui, quant à elle, reste conditionnée à la vente du bien, et peut-être très largement atténuée par la durée de détention du bien.
Je suis certain, que début 2025, quand toute cette agitation autour du LMNP sera passée, et que les épargnants prendront le temps de considérer plus calmement la question du secteur dans lequel ils souhaitent investir, loin de l’agitation et de l’emballement médiatique inhérent à chaque loi de finances, la location meublée leur apparaitra toujours comme une solution privilégiée, à la fois plus rentable que l’assurance vie, plus sure que l’investissement en bourse, et plus avantageuse fiscalement et juridiquement que la location nue. »
Malgré le tumulte autour de l’activité de LMNP en 2025, cette solution d’investissement se démarque clairement du fait de son attractivité, notamment au régime réel d’imposition, pour lequel les loueurs qui relèvent du régime micro-BIC peuvent choisir d’opter en cas de changement de leurs seuils et abattements, et cela ne changera pas même si la mesure concernant la réintégration des amortissements venait à être adoptée pour la loi de finances 2025.
Par principe, si le montant des amortissements déduits fiscalement pendant la durée de l’activité de LMNP est ajouté à celui de la plus-value, la conséquence sera une imposition plus importante pour le loueur au moment de vendre le bien. Toutefois, cette hausse de l’imposition ne sera pas automatique, et de nombreux loueurs pourraient ne jamais ressentir les effets de cette mesure.
D’une part, grâce au système des abattements légaux, qui viennent diminuer le montant de la plus-value imposable au fil des années, et permettent ainsi aux LMNP d’être totalement exonérés de l’impôt sur la plus-value au bout de 22 ans de détention du bien, et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans. Or, de nombreux loueurs conservent le bien pendant une durée importante, ce qui implique que l’impact de cette réforme diminuerait au fil du temps, comme le montre notre tableau ci-dessous.
Nous vous illustrons ce propos à travers le tableau ci-dessous, qui démontre la réduction progressive de l’impact qu’aurait ce changement de loi LMNP en 2025 si elle était appliquée en l’état. Pour notre exemple, nous prenons le cas d’un propriétaire qui aurait acquis un bien 300 000 € et revendu 500 000 €, avec 60 000 € d’amortissement déduits.
D’autre part, parce que dans la grande majorité des cas, un bien LMNP n’est pas vendu et finit par retourner après quelques années dans le patrimoine privé de son propriétaire, avant d’être transmis par donation ou succession. Or, le système de la plus-value ne s’applique que dans les cas de cession à titre onéreuse, soit la vente, ce qui fait que tout bien transmis par donation ou succession ne sera pas concerné par cette mesure.
De plus, il convient de prendre en compte la temporalité dans les éventuelles conséquences de cette mesure. En effet, l’amortissement constitue un avantage fiscal direct, dont le loueur peut profiter pendant son activité de LMNP au régime réel, avec ce montant le propriétaire peut faire des placements, acheter un nouveau bien, etc. À l’inverse, la question de la plus-value ne se posera qu’en cas de vente. Dans une logique d’investissement, il vaut donc mieux savoir profiter d’un avantage existant, alors que le revers de la médaille reste, pour l’heure, hypothétique et soumis à plusieurs conditions.
Au regard des derniers éléments que nous venons de mentionner, la location meublée a toutes ses chances de rester une bonne solution d’investissement en 2025. Elle constitue, depuis de nombreuses années, une solution d’investissement privilégiée, en raison de ses avantages fiscaux, mais pas seulement. En effet, la souplesse juridique de la location meublée rend également cette activité bien plus attractive que la location nue pour de nombreux propriétaires.
Certains loueurs peuvent être tentés de pratiquer leur activité de location meublée à travers une SCI (société civile immobilière). Si cela peut être avantageux dans certaines situations fiscales, ce n’est pas le cas pour la plupart des loueurs en meublé, et ce pour 4 raisons :
En premier lieu parce qu’exercer son activité par le biais d’une SCI entraîne un assujettissement à l’impôt sur les sociétés (IS), qui peut être plus élevé qu’en LMNP. En effet, exercer une activité de location meublée en SCI impose, en plus du paiement de l’impôt sur les sociétés, la taxation des dividendes lorsque le loueur souhaite récupérer de l’argent de la SCI.
Toujours en matière de trésorerie, le statut LMNP (en entreprise individuelle) permet donc de récupérer de la trésorerie sans double taxation (IS + impôts sur dividende) et cela même en l’absence de bénéfice.
Ce qui n’est pas possible en SCI, qui impose de réaliser des bénéfices pour pouvoir récupérer des dividendes. Or, en SCI, le jeu des amortissements a tendance à entrainer un résultat comptable déficitaire, et donc une impossibilité de récupérer des dividendes, et ce même si la trésorerie de la SCI est positive. Alors qu’en LMNP, même si le résultat fiscal est déficitaire, le loueur touche tout de même l’argent provenant de ses loyers directement sur son compte bancaire et peut donc y avoir recours.
Le statut de SCI ne permet pas de bénéficier du mécanisme des abattements sur la plus-value pour durée de détention, comme c’est le cas pour les LMNP. De plus le retrait d’actif (arrêt de l’activité LMNP sans vente) est facile et non taxable en LMNP.
Enfin, parce que le coût et la complexité juridique qui accompagnent la gestion d’une SCI sont plus importants étant soumise aux contraintes du droits des sociétés. En effet, les frais de gestion d’une SCI sont plus élevés (notamment pour la comptabilité), et la rédaction des statuts et autres documents juridiques est plus fastidieuse et onéreuse. Le statut LMNP est clairement plus simple à gérer.
La SCI présente également d’autres inconvénients par rapport à une activité de LMNP :
Au vu du contexte, certains bailleurs pourraient être tentés de se tourner vers la location nue. Toutefois, opérer un tel changement dans les conditions actuelles pourrait se révéler peu pertinent.
La location meublée conserve un net avantage en termes de rentabilité, puisque les loyers sont en moyenne 20% plus élevés qu’en location nue, mais aussi parce qu’il s’agit d’un mode de location plus flexible, qui avantage donc les loueurs.
La location nue ne laisse pas le choix au bailleur, qui ne peut louer que sur de longues durées, en vertu d’un bail de 3 ans, contre uniquement un an en location meublée, qui donne, de plus, accès au bail saisonnier, mobilité, ou encore étudiant. La location meublée permet donc aux bailleurs de s’adapter à la demande en fonction de la localisation du bien, contribuant ainsi à une meilleure rentabilité, ou permettant de faire correspondre leur activité à leurs projets personnels, puisque récupérer son bien est plus aisé en location meublée.
Le rapport de 2016 établi par l’IGF, que nous mentionnions précédemment et qui n’a débouché sur aucune réforme, rappelait d’ailleurs que le choix fait par les bailleurs de pratiquer une activité de location meublée plutôt que le location nue était autant, si ce n’est davantage, motivé par la flexibilité de cette activité plutôt que par sa fiscalité.
Selon le rapport de l’IGF, la souplesse juridique de la location meublée est ainsi citée par 35% des bailleurs comme la première raison de pratiquer la location meublée, et a constitué un critère pris en compte dans la décision de mise en location pour 80% d’entre eux.
En comparaison, la conviction de pouvoir bénéficier d’un régime fiscal plus avantageux que celui applicable en location nue est cité comme la première motivation par 25% des bailleurs, et comme un critère important par 72% d’entre eux.
Il est donc important de pas résumer la location meublée à sa seule dimension fiscale, et d’autres points sont ainsi à prendre en compte au moment de considérer un passage du meublé au nu, ou inversement.
En effet, la fiscalité constitue également un argument pour la location meublée, qui permet, grâce au régime réel, de ne pas payer d’impôts pendant les 5, voire les 10 premières années de l’activité, grâce à la déduction des frais de notaire et l’amortissement de la valeur du bien, deux avantages inaccessibles aux loueurs de logements nus.
De plus, les changements annoncés pour le LMNP ne sont pas encore actés, et ils ne sont pas de nature à remettre en cause l’avantage dont dispose la location meublée vis-à-vis de la location nue. Tabler sur un changement majeur, qui ne pourrait avoir lieu que sur le temps long, et n’aura peut-être jamais lieu, revient donc à bénéficier d’un statut moins favorable aujourd’hui, pour parer aux éventuels changements de demain. En l’état actuel, mieux vaut donc continuer à privilégier la location meublée, puisqu’une transition vers la location nue sera toujours possible dans le futur.
En somme, que vous exerciez actuellement une activité de LMNP, ou que vous prévoyiez de commencer une activité de LMNP en 2025, les mesures prévues pour l’année à venir ne sont pas de nature à remettre en cause vos projets ou la rentabilité de votre investissement, et l’activité de location meublée a encore de beaux jours devant elle, particulièrement au régime réel.
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Article rédigé par Baptiste BOCHART
