Chaque année, les débats autour du texte du projet de loi de finances (PLF 2025) font planer le doute quant à l’éventualité d’un changement de la fiscalité des LMNP. Ces prochains mois, les débats autour du PLF 2025 vont se succéder, et pourraient concerner les LMNP, ou seulement une partie d’entre eux. En effet, dans un contexte de lutte contre la crise du logement, la location de courte durée se trouve davantage dans le collimateur de certains parlementaires, tout en bénéficiant toujours d’un large soutien de la classe politique. Y aura-t-il donc des changements pour les LMNP en 2025 ? Afin de vous tenir informés des dernières actualités sur la LMNP en 2025, nous mettons régulièrement à jour cet article avec les évolutions du texte du PLF 2025, ainsi que des autres sujets qui pourraient concerner les LMNP, comme le rapport le Meur.
(Mis à jour le 10/10/2024)
La première mesure contenue dans la première version du texte du PLF 2025, rendu public le 10 octobre, concerne la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value en cas de vente d’un bien LMNP à partir du 1er janvier 2025.
À l’heure actuelle, les LMNP bénéficient de l’amortissement, qui leur permet donc de bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse, mais le montant des amortissements déduits ne sont pas pris en compte dans le calcul de la plus-value. Le contenu du projet de loi de finances prévoit donc de réintégrer leur montant dans le calcul de la plus-value en cas de vente du bien.
Le rappel JD2M :
L’amortissement est un mécanisme de déduction fiscale dont peuvent bénéficier les loueurs en meublé non professionnels en leur permettant de déduire chaque année une partie de la valeur de leur logement (hors part terrain), des travaux entrepris, ou encore du mobilier, de leur imposition.
Cela voudrait donc dire plus d’imposition à la revente puisque la différence entre le prix d’achat augmenté des amortissements et le prix de vente serait plus importante qu’actuellement où les amortissements ne sont pas pris en compte. Le total soumis, comme le veulent les règles d’imposition de la plus-value des particuliers, à un impôt sur la plus-value (19%), ainsi qu’aux prélèvement sociaux (17,2%) serait donc plus élevé.
En réalité, cette mesure est à largement relativiser pour les LMNP qui pourraient s’en inquiéter.
Premièrement, parce qu’entre la version initiale du texte et sa version définitive, de nombreux changements peuvent encore avoir lieu, d’autant qu’une telle mesure a déjà été proposée, et contestée, dans le courant de l’année 2024.
En effet, lors du passage du projet de loi visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif en zone tendue devant l’Assemblée nationale en janvier 2024, un article proposant une mesure identique avait été intégré dans le texte, uniquement pour les locations de courte durée. Le Sénat s’était toutefois prononcé contre cet article en mai 2024, notamment en raison d’un manque de visibilité sur l’impact d’une telle mesure. Or, force est de constater que ce manque de visibilité est toujours pointé du doigt aujourd’hui
Deuxièmement, parce qu’en réalité, l’éventuelle imposition de la plus-value concerne assez peu les LMNP.
D’une part, grâce au système des abattements légaux, qui viennent diminuer le montant de la plus-value imposable au fil des années, et permettent ainsi aux LMNP d’être totalement exonérés de l’impôt sur la plus-value au bout de 22 ans de détention du bien, et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans. Or, de nombreux loueurs conservent le bien pendant une durée importante, ce qui implique que l’impact de cette réforme diminuerait au fil du temps, comme le montre notre tableau ci-dessous.
Nous vous illustrons ce propos à travers le tableau ci-dessous, qui démontre la réduction progressive de l’impact qu’aurait ce changement de loi LMNP en 2025 si elle était appliquée en l’état. Pour notre exemple, nous prenons le cas d’un propriétaire qui aurait acquis un bien 300 000 € et revendu 500 000 €, avec 60 000 € d’amortissement déduits.
D’autre part, parce que dans la grande majorité des cas, un bien LMNP n’est pas vendu et finit par retourner après quelques années dans le patrimoine privé de son propriétaire, avant d’être transmis par donation ou succession. Or, le système de la plus-value ne s’applique que dans les cas de cession à titre onéreuse, soit la vente, ce qui fait que tout bien transmis par donation ou succession ne sera pas concerné par cette mesure.
C’est une idée qui revient presque chaque année, à l’occasion du vote de la loi de finances. Pourtant, force est de constater que l’activité de location meublée au régime réel s’impose toujours comme étant particulièrement rentable. Les derniers changements intervenus n’ont d’ailleurs touché que l’activité de location meublée de courte durée dont les bailleurs avaient choisi de relever du régime micro-BIC.
L’activité de LMNP au régime réel a toujours été marquée par une très grande stabilité, et cette dernière a toutes les chances de se poursuivre en 2025.
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Actuellement, la seule certitude quant à ce qui touchera les LMNP en 2025 reste la suite des mesures prévues par la loi climat et résilience d’août 2021, dont les termes ont été précisés par un décret du 18 août 2023 pour les locations meublées.
Depuis déjà deux ans, les loyers des passoires thermiques, soit les logements ayant une note de DPE équivalente à « F » ou « G », sont gelés. Et à partir du 1er janvier 2025, les logements classés « G » ne pourront plus être mis en location, imposant la réalisation de travaux de rénovation énergétique. Ils seront suivis par les logements de la classe « F » en 2028, et par ceux de la classe « E » en 2034, en Métropole.
À noter : Le premier ministre Michel Barnier a toutefois récemment évoqué l’éventuel report de l’interdiction de mise en location en 2025. En l’état actuel des choses, il reste néanmoins toujours prévu que le texte s’applique.
Rendu public au début du mois de juillet, le rapport Le Meur a été commandé en décembre dernier à la députée Annaïg Le Meur par Elisabeth Borne. Il s’agit d’un rapport sur la fiscalité locative meublée, et contient des propositions de réforme.
La première chose à noter au sujet des propositions contenues dans le rapport est justement qu’il ne s’agit que de propositions destinées à alimenter des discussions autour d’un projet de réforme, qui ne sera d’ailleurs peut-être pas mené à son terme. Cela veut dire que le processus législatif n’en est même pas encore à ses débuts, un premier texte devant tout d’abord être élaboré avant les votes successifs des parlementaires.
Dans une interview donnée au journal « Les Echos » en date du 29 août dernier. Annaïg Le Meur elle-même remet en cause la viabilité des scénarios 1 et 2 et de leurs variantes. La fin de l’amortissement et des bénéfices du régime réel pour les LMNP n’est donc vraiment plus au goût du jour.
La députée reconnaît d’ailleurs à ce titre que les calculs qui ont mené à l’élaboration des différents scénarii de réforme n’ont pas été faits « précisément ». Ce rapide revirement de la part de la députée à l’origine de ce rapport tend à renforcer l’idée selon laquelle une réforme d’ampleur de la totalité du statut LMNP, à plus forte raison en 2025, n’est pas à craindre pour les loueurs.
Le rapport Le Meur formule une liste de 5 scenarii, précédés par une liste de propositions que nous vous résumons.
Les propositions générales visent à rehausser le seuil de 23 000 € de recettes pour le statut LMNP à 30 000 €, pour « éviter une aspiration artificielle des LMNP vers les LMP, par attrait pour le dispositif de l’amortissement ». En effet, le rapport Le Meur ne concerne que les LMNP et non les LMP. Le rapport propose également d’intégrer les revenus de capitaux mobiliers dans le montant total des autres revenus pris en compte pour départager le statut LMNP ou LMP du loueur.
À noter : Un changement de régime ne pourrait être adopté qu’après deux dépassements consécutifs du seuil.
Enfin, le rapport préconise la création d’un régime micro commun aux locations vides et meublée, avec un plafond de 30 000 € de recettes (aujourd'hui 15 000 € en location nue et pour la location d'un meublé de tourisme non classé, 77 700 € pour la location d'un meublé sur la longue durée, et 188 700 € pour la location d'un meublé de tourisme classé) avant un passage forcé au régime réel.
Passons maintenant à l’analyse des scenarii envisagés par le rapport d’Annaïg Le Meur.
Ces 5 scenarii sont séparés entre deux grands axes : l’« unification totale des régimes » (Scénario 1,1 bis) et la « mise en place d’une temporalité » (Scénario 2, 2 bis, 3).
De manière générale, les scénarii 1, 1 bis, 2 et 2 bis sont assez similaires, et proposent :
À noter : Le rapport prévoit également différentes modalités de mise en place progressive de ces mesures, si elles devaient un jour être mises en place. Elles pourraient ainsi s’appliquer progressivement sur plusieurs années, ou ne se voir appliquer qu’aux nouveaux biens mis en location meublée, ou à l’occasion d’un changement de bail.
Le scenario 3 diffère des précédents, en visant à favoriser davantage la location de longue durée, puisqu’il prévoit de maintenir le mécanisme des amortissements au régime réel avec la mise en place un amortissement forfaitaire annuel de 2% pour les déclarants au réel, mais uniquement pour les locations louées sur la longue durée (meublées ou nues). Le scenario 3 prévoit tout de même, comme les précédents, de supprimer l’appartenance des LMNP au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) afin qu’ils soient imposés au titre des bénéfices fonciers et de mettre en place un abattement commun de 40% pour l’ensemble du régime micro, avec un plafond de 30 000 €.
Bon à savoir :
Le rapport préconise également un renforcement du dispositif Loc’Avantages et une amélioration du dispositif Denormandie pour favoriser la performance énergétique des logements en centre-ville.
L’investissement en LMNP est, depuis plusieurs années, un investissement privilégié en raison de sa rentabilité et de sa souplesse juridique.
En matière de rentabilité, il permet de percevoir des loyers qui sont en moyenne 20% plus élevés qu’en location vide, et jusqu’à 30% en location saisonnière.
Il permet également aux propriétaires-bailleurs d’avoir bien plus de souplesse dans la location de leur bien, en ayant la possibilité de choisir entre 5 contrats différents : le bail longue durée, étudiant, mobilité, saisonnier, et code civil. Il est donc bien plus facile d’adapter une activité de location meublée à ses projets personnels, puisqu’en location vide, le seul contrat possible est un bail de location de longue durée de 3 ans minimum.
Ceux qui recherchent un revenu régulier en 2025 pourront donc opter pour un bail d’habitation meublée en résidence principale, alors que d’autres pourront se tourner vers la location saisonnière, qui a également l’avantage d’éviter le problème des impayés, les réservations étant réglées à l’avance.
Bien évidemment, il sera aussi possible d’opter pour une solution de compromis en choisissant un bail étudiant d’une durée de 9 mois, ou pour un bail mobilité, d’une durée de 1 à 10 mois, afin de pouvoir profiter vous aussi de votre bien, ou de le louer en location saisonnière lorsque cela vous arrange.
Comme nous vous l’expliquions au début de notre article, le chemin entre les axes développés dans ce rapport et le vote définitif d’un texte de loi sera certainement long, et semé d’embûches. Car au-delà du contenu marquant du texte, qui attire toute l’attention, c’est aussi le contexte politique qu’il faut prendre en considération. Il est en effet bien différent de celui dans lequel ce rapport a été réalisé, et l’agenda politique avec le vote du projet de loi de finances 2025 concentre aujourd’hui toute l’attention.
Les précédents débats ayant eu lieu sur le sujet lors du vote du projet de loi de finances 2024 puis de la proposition de loi dite « anti-airbnb » ont déjà démontré un important clivage chez les parlementaires quant au sort des locations meublées touristiques, et nul doute que ce clivage persistera pour le régime des locations meublées en général.
Si les prochains développements législatifs doivent, comme toujours, être suivis avec attention, force est de constater que les avantages du régime réel en location meublée contribuent toujours à en faire une solution d’investissement privilégiée.
Du côté du rapport Le Meur, en l’état actuel des choses, et au vu du délai entre ce rapport et une éventuelle retombée législative, la location meublée au régime réel reste bien plus avantageuse fiscalement que la location vide.
Et pour la loi de finances, il sera nécessaire de se tenir informé ces prochains mois, mais, en l’état, les mesures qu’elle contient ne sont pas de nature à freiner l’attrait de l’activité de LMNP en 2025.
Malgré les différentes annonces qui ont pu être faites à son sujet, l’activité de location meublée reste une piste d’investissement privilégiée, et recherchée, par les investisseurs. En 2024, les chiffres de la rentabilité de JD2M ont ainsi permis de constater une rentabilité moyenne de 6,4% pour l’ensemble de ses clients. L’habitat particulier qu’offre la location meublée et l’attrait qu’elle revêt pour de nombreux locataires, notamment les étudiants, jeunes actifs, ou professionnels en mobilité, contribue au succès de cette activité, et la demande ne semble pas fléchir au fil des années !
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Article rédigé par Baptiste BOCHART
