Y aura-t-il des changements pour les LMNP en 2025 ? Ces derniers jours, la publication d’un rapport mené par la députée Annaïg Le Meur a jeté un vent de panique sur le monde de la location meublée. Cela devient une habitude, au gré des projets de réforme, pour autant, et comme à chaque fois, il est nécessaire de prendre le temps d’analyser la situation. Mallory Boutron, diplômée d’expertise comptable, et Baptiste Bochart, Juriste, se sont penchés sur le texte, et vous livrent leur point de vue sur la question.
La première chose à noter au sujet des propositions contenues dans le rapport est justement qu’il ne s’agit que de propositions destinées à alimenter des discussions autour d’un projet de réforme, qui ne sera d’ailleurs peut-être pas mené à son terme. Cela veut dire que le processus législatif n’en est même pas encore à ses débuts, un premier texte devant tout d’abord être élaboré avant les votes successifs des parlementaires.
Force est de constater que les projets de réforme envisagés dans le cadre de ce rapport sont défavorables au statut LMNP. Pas moins de 5 scenarii sont ainsi proposés afin de lutter contre les objectifs de cette loi, notamment au regard du déséquilibre du marché locatif, particulièrement marqué dans les zones tendues. Il s’inscrit donc également dans la continuité des premiers signes maladroitement exprimés lors du vote de la loi de finances 2024 et de la « loi anti-airbnb », également portée par Annaïg Le Meur.
Certains points du rapport n’en sont pas moins maladroits, et comportent des incohérences, n’abordent pas certains sujets, ou encore interprètent des chiffres sous un certain biais. Tout cela ne manquera donc pas d’être longuement discuté si un texte devait voir le jour.
La seule certitude quant à ce qui touchera les LMNP en 2025 reste la suite des mesures prévues par la loi climat et résilience d’août 2021, dont les termes ont été précisés par un décret du 18 août 2023 pour les locations meublées.
Depuis déjà deux ans, les loyers des passoires thermiques, soit les logements ayant une note de DPE équivalente à « F » ou « G », sont gelés. Et à partir du 1er janvier 2025, les logements classés « G » ne pourront plus être mis en location, imposant la réalisation de travaux de rénovation énergétique. Ils seront suivis par les logements de la classe « F » en 2028, et par ceux de la classe « E » en 2034, en Métropole.
Dans une interview donnée au journal « Les Echos » en date du 29 août dernier. Annaïg Le Meur elle-même remet en cause la viabilité des scénarios 1 et 2 et de leurs variantes. La fin de l’amortissement et des bénéfices du régime réel pour les LMNP n’est donc vraiment plus au goût du jour.
La députée reconnaît d’ailleurs à ce titre que les calculs qui ont mené à l’élaboration des différents scénarii de réforme n’ont pas été faits « précisément ». Ce rapide revirement de la part de la députée à l’origine de ce rapport tend à renforcer l’idée selon laquelle une réforme d’ampleur de la totalité du statut LMNP, à plus forte raison en 2025, n’est pas à craindre pour les loueurs.
Le rapport Le Meur formule une liste de 5 scenarii, précédés par une liste de propositions que nous vous résumons.
Les changements contenus dans le rapport ne visent que les loueurs en meublés non professionnels, le régime des LMP resterait, quant à lui, inchangé. Pour aller de pair avec cet objectif, il est proposé de :
Afin d'éviter les effets de seuil entre les logements meublés non professionnels et professionnels, la première année de dépassement d’un côté comme de l’autre, le régime initial serait conservé. Le régime ne pourrait être adopté qu’après deux dépassements consécutifs du seuil.
Un régime micro commun aux locations vides et meublées verrait le jour, avec un plafond de 30 000 € de recettes (aujourd’hui 15 000 € en location nue, et 77 700 € en location meublée de courte durée) avant un passage forcé au régime réel
Passons maintenant à l’analyse des scenarii envisagés par le rapport d’Annaïg Le Meur.
Ces 5 scenarii sont séparés entre deux grands axes : l’« unification totale des régimes » (Scénario 1,1 bis) et la « mise en place d’une temporalité » (Scénario 2, 2 bis, 3).
Le but de ces deux propositions est d’aligner la fiscalité de la location meublée sur celle de la location vide, en adaptant les régimes.
Ainsi, il est proposé :
À noter : Il s’agit de la seule variante entre les options 1 et 1 bis, l’option 1 proposant un abattement de 40%, et l’option 1 bis un abattement de 50%
Le but de ces deux propositions est de favoriser la location de longue durée, qu’elle soit en location meublée ou en location nue.
Ainsi, il est proposé :
À noter : Là encore, il s’agit de la seule variante entre les options 2 et 2 bis, l’option 2 proposant un abattement de 40% et l’option 2 bis un abattement de 50% uniquement pour les locations longues durées.
À noter : Le rapport prévoit également différentes modalités de mise en place progressive de ces mesures, si elles devaient un jour être mises en place. Elles pourraient ainsi s’appliquer progressivement sur plusieurs années, ou ne se voir appliquer qu’aux nouveaux biens mis en location meublée, ou à l’occasion d’un changement de bail.
Le scenario 3 poursuit le même objectif que les scenarii 2 et 2 bis mais favorise davantage la location de longue durée.
Ainsi, il est proposé :
À noter : Il s’agit du seul scenario dans lequel un amortissement serait maintenu au régime réel.
Le rapport préconise également un renforcement du dispositif Loc’Avantages et une amélioration du dispositif Denormandie pour favoriser la performance énergétique des logements en centre-ville.
L’investissement en LMNP est, depuis plusieurs années, un investissement privilégié en raison de sa rentabilité et de sa souplesse juridique.
En matière de rentabilité, il permet de percevoir des loyers qui sont en moyenne 20% plus élevés qu’en location vide, et jusqu’à 30% en location saisonnière.
Il permet également aux propriétaires-bailleurs d’avoir bien plus de souplesse dans la location de leur bien, en ayant la possibilité de choisir entre 5 contrats différents : le bail longue durée, étudiant, mobilité, saisonnier, et code civil. Il est donc bien plus facile d’adapter une activité de location meublée à ses projets personnels, puisqu’en location vide, le seul contrat possible est un bail de location de longue durée de 3 ans minimum.
Ceux qui recherchent un revenu régulier en 2025 pourront donc opter pour un bail d’habitation meublée en résidence principale, alors que d’autres pourront se tourner vers la location saisonnière, qui a également l’avantage d’éviter le problème des impayés, les réservations étant réglées à l’avance.
Bien évidemment, il sera aussi possible d’opter pour une solution de compromis en choisissant un bail étudiant d’une durée de 9 mois, ou pour un bail mobilité, d’une durée de 1 à 10 mois, afin de pouvoir profiter vous aussi de votre bien, ou de le louer en location saisonnière lorsque cela vous arrange.
Comme nous vous l’expliquions au début de notre article, le chemin entre les axes développés dans ce rapport et le vote définitif d’un texte de loi sera certainement long, et semé d’embûches. Car au-delà du contenu marquant du texte, qui attire toute l’attention, c’est aussi le contexte politique qu’il faut prendre en considération.
Ce rapport a été publié en juillet, mais date de mai 2024, autrement dit, il a été élaboré dans un contexte politique différent, ce qui a notamment un impact sur le contenu des propositions.
La nouvelle composition de l’Assemblée rend l’avenir de ce projet plus qu’incertain.
D’un côté, davantage de députés de différents partis de gauche, souvent plus enclins à des réformes fiscales, siègent à l’Assemblée, ce qui pourrait peser dans la balance.
Toutefois, de telles mesures risquent de provoquer moins d’enthousiasme à la droite de l’hémicycle.
Les précédents débats ayant eu lieu sur le sujet lors du vote du projet de loi de finances 2024 puis de la proposition de loi dite « anti-airbnb » ont déjà démontré un important clivage chez les parlementaires quant au sort des locations meublées touristiques, et nul doute que ce clivage persistera pour le régime des locations meublées en général.
Et au-delà de ces traditionnelles oppositions se pose, en cette période, et avec une assemblée très fragmentée, la question des alliances politiques, et de leur poids dans l’adoption des futurs textes.
S’il y a bien une donnée commune à presque tous les scenarii envisagés, à l’exception du 3 qui ne fait que l’encadrer davantage, c’est qu’ils suppriment le mécanisme de l’amortissement au régime réel LMNP.
La raison avancée est que les amortissements font du régime réel de la location meublée non professionnelle (LMNP) une niche fiscale. Toutefois, s’il est vrai que l’amortissement est particulièrement avantageux, il n’est pas nécessairement le principal responsable du déséquilibre du marché de la location, de très nombreuses locations meublées étant louées sur la longue durée.
En l’état actuel des choses, et au vu du délai entre ce rapport et une éventuelle retombée législative, la location meublée au régime réel reste bien plus avantageuse fiscalement que la location vide.
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Article rédigé par Baptiste BOCHART
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