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Mis à jour le 27/11/2025
Mise à jour PLF 2026 – 24 novembre 2025 : Le vendredi 14 novembre, l’Assemblée nationale a adopté plusieurs amendements visant à la création d’un statut du bailleur privé. Ces amendements permettent notamment l’accès au mécanisme de l’amortissement en location vide. Pour les LMNP, la seule mesure les concernant est un éventuel plafonnement de l’amortissement déductible.
Toutefois, le vendredi 21 novembre dernier, les députés se sont prononcés contre la partie recettes du PLF 2026. Tous les amendements adoptés par rapport au texte initial sont donc tombés, et le Sénat va maintenant examiner, sans les amendements votés par les députés, dans les prochains jours
JD2M continue à suivre la situation de près, et mettra à jour les informations de cet article en fonction des prochaines évolutions du texte du PLF 2026.
Plus que jamais, les loueurs de meublés, qu’ils aient récemment commencé leur activité, ou l’exercent depuis plusieurs années, doivent donc se poser la question du régime fiscal le plus intéressant pour leur activité, en utilisant, au besoin, un simulateur d’imposition.
Avec la fin de l’été, la fin de l’année 2025 est déjà à l’horizon, et il convient donc de commencer à anticiper sur les éventuels changements qui pourraient toucher la location meublée en 2026, afin de pouvoir investir dans les meilleures conditions, ou de pouvoir continuer à tirer la meilleure rentabilité de son activité.
Où en est-on du statut du bailleur privé ? Quelles sont les changements qui attendent les LMNP en 2026 ? Nous commençons d’ores et déjà à répondre à ces questions dans cet article, que nous mettrons régulièrement à jour afin de vous permettre de suivre l’actualité de la location meublée dans les meilleures conditions.
Mise à jour PLF 2026 – 24 novembre 2025 : À la suite du rejet de la partie recettes du PLF 2026 par l’Assemblée nationale le 21 novembre, tous les amendements votés jusqu’ici par les députés sont tombés en même temps que le texte.
Cela concerne donc l’amendement et les sous-amendements qui avaient été adoptés le 14 novembre dernier, dans le but de contribuer à dessiner les contours du statut du bailleur privé.
Ces amendements différaient d'ailleurs des propositions du rapport sur le statut du bailleur privé publié au début de l’été 2025. Le passage du texte devant le Sénat est donc maintenant à suivre avec attention.
Après que la texte initial du PLF 2026 ait été dévoilé dans le courant du mois d’octobre par le gouvernement, puis soit passé devant la commission des finances, qui l’a rejeté à l’issue de son texte, le texte du PLF 2026 a été étudié par les députés au mois de novembre.
Malgré l’adoption de nombreux amendements, les députés ont finalement voté contre la version finale du texte issue de leurs débats, faisant tomber tous les amendements adoptés.
Le Sénat va donc très prochainement mener son examen du texte, en partant de la copie initiale du gouvernement, dans laquelle ne figurent aucunes mesures liées à l’investissement immobilier, que les sénateurs devront donc ajouter par amendement s’ils le souhaitent, éventuelle en s’inspirant du travail des députés, ou directement du texte du rapport sur le statut du bailleur privé.
Pour vous aider à vous y retrouver, voici le résumé des différentes mesures proposées par ces textes quant à la création d’un statut du bailleur privé.
Lors de l’examen du PLF par l’Assemblée nationale, c’est finalement l’amendement déposé par le député Charles de Courson qui a été adopté, avant que son texte ne fasse l’objet de plusieurs sous-amendements.
Voici le contenu du texte qui avait émergé des débats à l’Assemblée nationale :
L’amortissement deviendrait accessible en location vide, mais uniquement sous certaines conditions :
Dans le cas où le loueur d’un logement vide peut bénéficier de l’amortissement, le taux de ce dernier est variable selon le montant du loyer, mais reste plafonné :
À noter : Dans le cas où de l’amortissement serait déduit, il serait alors réintégré au montant de plus-value imposable en cas de vente du bien, conséquence de l’adoption de cette mesure l’année précédente, lors de l’élaboration de la loi de finances 2025.
Enfin, le texte précisait que, dans le cadre de l’engagement de location de 12 ans, les loyers fixés afin de bénéficier d’un avantage fiscal devaient profiter à des locataires dont les ressources les rendaient éligibles à bénéficier des plafonds pour ces mêmes loyers. De plus, les locataires ne pouvaient appartenir à la famille du bailleur, le texte excluant tout « parent et allié jusqu’au deuxième degré inclus ».
Lors des débats à l’Assemblée nationale, un sous-amendement a été adopté, visant à plafonner l’amortissement déductible en location meublée à 2%.
La rédaction du sous-amendement ne restreint pas le champ d’application de cette mesure aux seules nouvelles activités, toutefois, ce dernier point est en contradiction avec le texte de l’amendement initial, également adopté par les députés. Le passage du texte devant le Sénat sera donc à suivre avec attention, avec de nouvelles modifications à la clé, qui pourraient remettre en cause ce plafonnement, ou modifier les conditions de son application.
Le texte voté par l’Assemblée nationale étant tombé fin novembre, cet amendement ne figure actuellement plus dans le texte du PLF 2026, qui est revenu à sa version initiale.
En 2025, un rapport visant à formuler des propositions en vue de la création d’un statut du bailleur privé a été publié.
Pour rappel, voici le récapitulatif des propositions contenues dans ce rapport déposé au début de l'été :
Créer un amortissement forfaitaire accessible en location nue et meublée. Cet amortissement serait à hauteur de 5% de la valeur du bien hors part terrain (soit 4% de la valeur totale) sur 20 ans pour les constructions neuves, et à hauteur de 4% de la valeur du bien hors part terrain (soit 3,2% de la valeur totale) sur 25 ans pour l’ancien.
Pour les biens anciens, cet amortissement serait toutefois conditionné à la réalisation de travaux représentant au moins 15% de la valeur du bien. Attention, le rapport prévoit que ces chiffres ne soient applicables qu’aux mutations réalisées à partir de décembre 2025, toutes les activités déjà en cours ne seraient donc pas concernées par ce changement s’il devait advenir.
Revaloriser l’abattement du régime micro-foncier de la location vide en le portant à 50%, contre 30% actuellement.
Mettre en place des bonus d’amortissement ou d’abattement forfaitaire pour les bailleurs mettant en place des loyers modérés. Selon le montant du loyer, un amortissement supplémentaire de 0,5, 1 ou 1,5% ou un abattement supplémentaire de 5, 10 ou 15% pourraient être obtenus.
Augmenter le déficit imputable au régime réel foncier de la location vide. Il serait porté à 40 000 € contre 10 700 actuellement (ou 21 400 sous certaines conditions). Rappelons ici qu’au régime micro-foncier de la location vide, le déficit est imputé sur le revenu global, contrairement au statut LMNP où le déficit est reportable sur les futurs bénéfices de l’activité.
Exclure les biens mis en location de longue durée de l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière, afin d’inciter les bailleurs à utiliser leur patrimoine immobilier pour proposer des logements à la location.
Exonérer plus rapidement la plus-value en cas de vente du bien loué. La durée permettant l’exonération totale de plus-value serait ramenée à 20 ans et serait commune à l’impôt sur la plus-value et aux prélèvements sociaux, pour lesquels les durées de détention permettant d’obtenir une exonération totale sont respectivement de 22 et 30 ans.
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Le régime micro-BIC, aussi appelé régime de l’abattement forfaitaire, permet aux contribuables qui en bénéficient de pouvoir passer par une procédure déclarative simplifiée.
En contrepartie, leur imposition est calculée sur la base de leurs recettes annuelles de location meublée auxquelles sont appliquées un taux d’abattement avant calcul de leur imposition.
La seule condition applicable aux loueurs pour relever de ce régime est celle du montant de recettes annuelles qu’ils génèrent, qui ne doit pas dépasser un certain plafond, sans quoi le régime fiscal applicable sera le régime réel.
Après des modifications successives à l’occasion des lois de finances 2024 et 2025, le régime micro-BIC de la location meublée, et plus particulièrement celle de courte durée, ne semble pas devoir revenir sur la table en 2026.
Pour rappel, les derniers changements visaient les taux d’abattement ainsi que les plafonds de recettes des loueurs saisonniers. En effet, très prisé par les loueurs de courte durée, le régime micro-BIC de la location de courte durée a été rendu moins intéressant fiscalement.
Ainsi, en 2025, les conditions du régime micro-BIC sont les suivantes :
Location meublée de longue durée : 50% d’abattement de 77 700 € de plafond ;
Location meublée de courte durée d’un meublé de tourisme non classé : 30% d’abattement et 15 000 € de plafond ;
Location meublée de courte durée d’un meublé de tourisme classé : 50% d’abattement et 77 700 € de plafond.
Bon à savoir: Attention, si ces chiffres s’appliquent depuis le début de l’année 2025, les loueurs n’en verront les conséquences fiscales qu’au printemps 2026, au moment de déclarer leurs revenus de 2025.
En cas d’un dépassement du plafond autorisé, et d’un éventuel passage forcé au régime réel, les loueurs doivent d’ores et déjà anticiper un changement de régime fiscal et se rapprocher d’un spécialiste en fiscalité de la location meublée pour éviter une mauvaise surprise dans quelques mois.
Plus que jamais, les loueurs de meublés, qu’ils aient récemment commencé leur activité, ou l’exercent depuis plusieurs années, doivent donc se poser la question du régime fiscal le plus intéressant pour leur activité, en utilisant, au besoin, un simulateur d’imposition.
Le régime réel, souvent plus méconnu des loueurs, n’en est pas moins le plus avantageux dans la plupart des cas, grâce au double mécanisme de la déduction des charges et de l’amortissement, qui permet aux loueurs de réaliser, dans la plupart des cas, des économies d’impôts bien plus importantes qu’au régime micro-BIC.
Le régime réel a connu une réforme lors de la loi de finances 2025, conduisant à la réintégration de l’amortissement déduit dans le cas de la plus-value en cas de vente du bien utilisé dans le cadre de d’une activité de location meublée non professionnelle.
Si cette réforme a fait couler beaucoup d’encre en début d’année 2025, force est de constater que ses effets doivent être largement relativisé par les loueurs actuels ou les nouveaux investisseurs, notamment parce qu’ils sont tempérés par de nombreux mécanismes.
Parmi eux, les abattements pour durée de détention, qui viennent toucher le montant de plus-value imposable en cas de vente du bien, conduisant à une exonération totale d’impôt sur la plus-value au bout de 22 ans, et une exonération des prélèvements sociaux au bout de 30 ans.
Mais au-delà de cette réduction progressive du montant de plus-value imposable, qui vient atténuer les effets de cette réforme, il convient avant tout de garder à l’esprit que seuls les biens faisant l’objet d’une cession à titre onéreuse, autrement dit d’une vente, sont concernés par cette réforme. En effet, en dehors de cette situation, aucune plus-value n’est due, ce qui est donc le cas les donations et successions.
Et même dans les cas de vente, certaines situations permettent d’éviter l’imposition de la plus-value, comme l’utilisation du bien comme résidence principale avant sa vente une fois l’activité de location terminée, ou encore la vente de ce dernier pour financer l’achat de la résidence principale du loueur.
À la suite de ce changement réalisé en début d’année 2025, aucune nouvelle annonce n’a été faite à l’heure actuelle pour le régime réel, qui conservera ses avantages pour l’année 2026.
L’année 2025 a apporté son lot de changement pour la réglementation de l’activité de location de courte durée, avec l’apparition d’un nouvel arsenal législatif mis à la disposition des communes pour leur permettre de réguler l’offre de location touristique par la loi Le Meur.
Parmi ces mesures figurent donc la possibilité pour les maires de fixer des quotas de locations saisonnières, de réserver des zones à l’habitat de longue durée, ou encore de limiter le nombre de jours de location d’une résidence principale à 90 contre les 120 habituels.
Ces nouvelles mesures peuvent être mises en place selon la volonté des communes, et si certaines l’ont déjà fait en 2025, d’autres pourraient faire ce choix d’ici la fin de l’année ou en 2026, raison pour laquelle il convient, pour les loueurs comme pour les investisseurs, de se tenir informé sur le sujet.
Du côté de la location de longue durée, l’année 2026 devait, en principe, voir la fin du dispositif expérimental d’encadrement des loyers dans les communes situées en zone tendue ayant choisi d’adopter cette réglementation, toutefois, certaines communes ont déjà annoncé leur volonté de poursuivre cet encadrement. À nouveau, le sujet sera à suivre d’ici le début de l’année 2026 dans les communes concernées.
Annoncée par la loi Le Meur, la procédure d’enregistrement des meublés de tourisme doit évoluer en 2026.
Si les procédures sont, à l’heure actuelle, différentes selon le statut du bien et de sa localisation, la procédure de déclaration devrait connaître une uniformisation par le biais de la création d’un téléservice de déclaration national.
Une fois ce dernier créé, la nouvelle procédure entrera en vigueur, au plus tard à la date du 20 mai 2026.
Si le refrain revient régulièrement depuis quelques années, rien n’indique que l’année 2026 sera celle où les avantages du statut de LMNP prendront fin.
Pour rappel, le statut LMNP (Loueur en meublé non professionnel) est celui dont relèvent les loueurs en meublé qui respectent l’une des deux conditions suivantes :
Leurs recettes annuelles de location meublée sont inférieures à 23 000 € par an ;
Leurs autres revenus d’activité (salaires, pensions, autres BIC, BNC,…) sont supérieurs à leur montant de recettes de location meublée, même si ces dernières dépassent 23 000 €.
À défaut, les loueurs relèvent du statut de loueur en meublé professionnel.
L’avantage du statut LMNP réside dans la possibilité pour les loueurs de relever de la fiscalité très avantageuse du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), qui leur offre la possibilité de choisir, pour l’imposition de leurs revenus de location meublée, entre le régime micro-BIC et le régime réel, qui restent, l’un comme l’autre, plus avantageux que leur équivalent en location vide.
De plus, même si les propositions contenues dans le rapport sur le statut du bailleur privé visant à aligner en partie les régimes fiscaux de la location vide et de la location meublée (abattement équivalent ou amortissement forfaitaire commun), il convient de ne pas perdre de vue que la location meublée conserve un avantage majeur : celui de la flexibilité.
En effet, la location vide ne reste toujours accessible que dans le cadre d’un bail de longue durée à titre de résidence principale, là où la location meublée offre également la possibilité de recourir à un bail mobilité, étudiant, ou encore saisonnier.
Immatriculer son activité de loueur en meublé
Chaque fin d’année, les éventuels changements qui touchent le monde de l’investissement immobilier ont souvent tendance à faire oublier aux loueurs les échéances de l’année en termes de paiement des taxes, ou de déclaration fiscale.
Ainsi, en 2026, les loueurs qui relèvent du régime réel devront bien garder à l’esprit qu’il leur sera toujours nécessaire de transmettre leur liasse fiscale dans le courant du mois de mai 2026 avant de réaliser leur déclaration de revenus à la fin du printemps.
D’ici là, les loueurs doivent également rester vigilants quant au calendrier de paiement des taxes, qui seront dues dès cet automne pour l’année 2025, avec notamment le paiement de la CFE et de la taxe d’habitation.
Article rédigé par Baptiste BOCHART
